過去問を解く

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｂが中古住宅を売るために、Ａと「専属専任媒介契約」を結んだ。
専属専任媒介契約は、依頼者がかなり強く1社に任せる契約なので、その分、業者にはレインズへの登録義務が厳しく課される。

ここで大事なのは、単に「物件の所在地」や「価格」だけを登録するわけではないこと。
今は、その物件について「購入申込みが入っているのか」「紹介中なのか」といった受付状況も登録対象になる。

これは、囲い込みを防いで、ほかの業者や依頼者が今の状況を正しく把握できるようにするためである。
だから、「取引の申込みの受付に関する状況」も登録しなければならない、という選択肢4が正しい。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。

具体例

1のイメージ。
映画館はどこでも建てられるわけではなく、用途地域ごとにかなり細かく制限されている。
準住居地域なら何でもOKではなく、映画館は客席部分200㎡未満という条件つきである。
だから300㎡ある映画館は準住居地域でも建てられない。

2のイメージ。
特定用途誘導地区は、特定の施設を誘導するために、容積率や高さなどを特別に調整する地区である。
その中で高さの最高限度が決まっていても、どうしても用途上・構造上やむを得ない建物なら、特定行政庁の許可でその上限を超えられる。

3のイメージ。
天空率は「空がどれくらい見えるか」で圧迫感を判断する仕組みで、斜線制限の代わりに使える。
ただし基準になるのは、普通に斜線制限を守った建物より空が狭くないこと、つまり天空率が以上であることである。
「未満」だと、むしろ空が少なくなってしまうのでダメである。

4のイメージ。
建蔽率80％の区域で、防火地域内の耐火建築物なら、火災の危険が低いことから建蔽率が緩和される場面がある。
この緩和は法律上の扱いであって、毎回特定行政庁の特別な許可を取る話ではない。
そこを混ぜると引っかかる。

具体例

（選択肢3のイメージ）
新しくできる駅の近くの物件を売るとき、今はまだ駅が完成していなくても、「将来ここに駅ができる」と分かっていれば、買う人にとって大きな判断材料になる。
ただし、業者が勝手に「そのうち駅ができるらしい」と書いてよいわけではない。
本当に表示できるのは、鉄道会社やバス会社など、その路線の運行主体が正式に公表している場合だけである。
そして、誤解を防ぐために、「いつできる予定なのか」も一緒に明示しなければならない。
つまり、「まだ使えない施設でも、正式発表があり、予定時期も示すなら広告に出せる」というのがポイントになる。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
2つのマンションを比べるとする。
1つは駅近で日当たりもよく、管理状態も良い。
もう1つは駅から遠く、騒音もあり、建物の傷みも大きい。
こうした「その物件ならではの事情」が個別的要因である。

一方で、景気がよいとか、金利が低いとか、物価が上がっているとか、税制や行政規制が変わるとかは、1つの物件だけではなく、社会全体の不動産価格に広く影響する。
これが一般的要因である。

だから、選択肢1のように「自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別される」と書いてあるのは、個々の物件の特色ではなく、社会全体にかかる要因の説明になっている。
ここがズレているので誤り。

具体例

1のイメージ。
不動産を1,000万円で買ったからといって、その1,000万円がそのまま不動産取得税の課税標準になるわけではない。
税金の基準になるのは、原則として固定資産税評価額である。

2のイメージ。
とても小さな土地や家屋まで全部課税すると事務負担ばかり大きくなるので、不動産取得税には「この金額未満なら課税しない」という免税点がある。
土地10万円、建築家屋23万円、その他家屋12万円という数字を押さえておくとよい。

3のイメージ。
会社が合併して不動産が新会社に移る場合は、売買で新しく買ったというより、法律上まとめて承継されるイメージである。
こうした一般承継には、不動産取得税はかからない。

4のイメージ。
税率のひっかけでは、「住宅は3％、それ以外は4％」と雑に覚えると危ない。
土地については住宅用地以外でも3％の扱いがあるので、④のようにまとめて4％とするのは誤りになる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
中古の建物を買う人にとって、一番気になるのは「この建物は大丈夫か」という点である。
たとえば、柱や梁などの重要な部分に問題がないか、雨漏りに関わる部分に異常がないかは、買った後の安心に直結する。
そこで、既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を 37条書面に書くことになっている。
何も確認していないなら、それも「無」として書く。
つまり、この部分は「書くか書かないか」ではなく、「確認した内容をそのまま書面に残す」ルールだと考えると分かりやすい。

具体例

1のイメージ。
試験に受かっただけでは、すぐ誰でも登録できるわけではない。
実務経験2年がないなら、その代わりに登録実務講習の修了が必要である。
「合格後1年以内なら特別にOK」というルールはない。

2のイメージ。
宅建士証は期限切れになったら、ただ使えなくなるだけではなく、ちゃんと返さなければならない。
期限が切れた証明書を手元に残したままにしないためである。

3のイメージ。
自分の名前を他人に使わせて、その人が宅建士として振る舞うのは名義貸しである。
相手も宅建士資格を持っているかどうかは関係なく、他人名義で動くこと自体が問題になる。

4のイメージ。
事務所に専任の宅建士が1人しかいないのに、その人の宅建士証が失効すると、その事務所はすぐに法の基準を満たさなくなる。
そのため、2週間以内に新しい専任宅建士を置くなどの是正をしなければならない。