過去問を解く

具体例

1のイメージ。
マンションの価格を考えるとき、その近くにある似たようなマンションや代わりになりそうな物件の相場は強く影響する。
この「お互いに値段へ影響し合う範囲」が同一需給圏である。

2のイメージ。
たとえば「更地として評価する」「この道路が整備された前提で考える」など、実際の事情とは少し違う前提を置いて評価することがある。
こうした前提が想定上の条件で、依頼目的に応じて設定されることがある。

3のイメージ。
土地や建物は、「その不動産がいちばん価値を発揮できる使い方」で値段を考えるのが基本である。
これは最有効使用の考え方であって、適合の原則ではない。
用語を入れ替えた典型的なひっかけである。

4のイメージ。
賃貸マンションや商業ビルのように、将来どれだけ収益を生むかが大事な不動産は、「これから生む利益を今の価値に引き直す」考え方で評価するのが自然である。
それが収益還元法であり、収益物件の評価で特に強い。

具体例

（アのイメージ）
不動産会社の広告を見て電話をかけた人が、「この会社は売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を広告で見ていたとしても、注文を受けるときにその立場があらためて分からないとトラブルになりやすい。
そのため、法律は「広告のとき」と「注文を受けるとき」の両方で取引態様の別を明示させている。
だから、「広告で一度書いたからもう十分」は通らない。

（イのイメージ）
実際には地盤が普通なのに、「最高の地盤です」「周辺で一番優良です」などと大げさに広告するのは、見る人を強く誤認させる。
たとえ誰も申し込まず、契約も成立しなくても、その広告自体が違法な誇大広告となる。
つまり、「結果として被害者が出なかったからセーフ」にはならない。

（ウのイメージ）
複数回に分けて広告を出すとき、最初の広告だけに「売主」「媒介」などを書いて、2回目以降は省略したくなるかもしれない。
でも、2回目や3回目の広告しか見ない人もいる。
だから法律は、どの広告を見ても取引態様が分かるように、広告のたびに明示することを求めている。

（エのイメージ）
賃貸の媒介で、業者が自分の判断でネット広告やチラシ広告を出すことは普通にある。
しかし、その費用を依頼者に上乗せ請求できるのは、「依頼者から特別に頼まれて出した広告」の場合だけである。
業者が勝手に出した広告まであとから請求できると、依頼者は思わぬ負担を負うことになる。
そのため、依頼によらない広告料金は、媒介報酬とは別には取れない。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。

具体例

1のイメージ。
新しく宅地開発をすると、周りの道路や水路など既存の公共施設に影響が出る。
だから、いきなり申請するのではなく、まずその公共施設を管理している相手と話をして、同意を取っておく必要がある。

2のイメージ。
開発許可を受けた後に内容を変えたいときは、基本は「また許可を取り直す」イメージで考える。
軽い変更だけが届出で足りるので、原則と例外を逆にしないことが大事である。

3のイメージ。
工事が終わったら、事業者が「終わりました」と届け出る。
そのあと行政が検査して、問題なければ検査済証を出し、さらに行政が公告する。
ここで公告するのは事業者ではなく都道府県知事である。

4のイメージ。
市街化調整区域は、そもそも市街化を抑えるための区域である。
だから、開発行為を伴わない建築でも、住宅を建てるには原則として許可が必要になる。
「自分が住む家だから自由に建てられる」とはならない。

具体例

（アのイメージ）
電話で不動産の勧誘がかかってきたとき、相手がどこの業者かだけでなく、「今話しているこの人が誰なのか」も分からないと不安になる。
だから法律は、「会社名」「勧誘している人の名前」「勧誘目的」の3つを最初に伝えさせている。
会社名だけ言って自分の名前を言わないのは、相手から見ると責任の所在がぼやけるので違反になる。

（イのイメージ）
賃貸マンションの申込みをした後で、「やっぱりやめたい」と思うことは普通にある。
そのときに、業者側が大声で怒鳴ったり、「とにかく来い」と強く迫ったりして、相手に怖い思いをさせて撤回しにくくするのはダメである。
実際に撤回が認められたかどうかではなく、その前の威圧的な対応そのものが問題になる。

（ウのイメージ）
チラシ配りだけのアルバイトだから、従業者証明書はいらないのでは、と思いやすい。
でも、一般の人から見れば、その人は不動産会社の人として動いている。
誰がその会社の従業者なのかを明らかにするために、アルバイトでも従業者証明書を携帯しなければならない。
だから「一時的な手伝いだから不要」は通らない。

（エのイメージ）
南向きで日当たりが良い部屋を検討している人にとって、「南側に将来ずっと高い建物は建たない」と言われたら、その言葉をかなり信じてしまう。
でも、隣地の将来利用は業者が完全に保証できるものではない。
将来のことを「全くない」と言い切るのは、買主に利益が確実だと思わせる危険な説明であり、断定的判断の提供として禁止される。

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
２階建ての木造住宅を建てるときは、工事を始める前に建築確認を取るのが当たり前だと思う。
では、建てた後に屋根や柱、主要な部分を大きく直す「大規模の修繕」をする場合はどうか。
ここで「修繕だから確認はいらない」と考えると危ない。
大規模の修繕は、建物の安全性に直結し、実質的に建築と同じくらい影響が大きい。
そのため、法律上は「建築確認の対象」に含まれており、２階建て木造住宅なら大規模修繕でも確認が必要になる。
だから「大規模の修繕は不要」と断定する選択肢2が誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
昔に甲県で試験に受かり、その後に乙県でも試験に受かった人がいたとしても、「後から受かった県でしか登録できない」というルールではない。
宅地建物取引士の登録は、どの知事の登録を受けるかという別の話であり、「試験日が遅い県に固定される」わけではない。
ここは、試験合格と登録制度をごちゃまぜにしやすいひっかけである。

（イのイメージ）
勤務先の会社名が変わると、登録簿の情報としては直さないといけない。
でも、宅地建物取引士証そのものには勤務先の名前は書かれていない。
だから、登録簿の変更手続は必要でも、取引士証の書換えまではいらない。
「登録が変わるなら証明書も全部書換えだろう」と思うと間違える。

（ウのイメージ）
宅地建物取引士証の有効期限が切れたのに、そのまま持ち続けていると、まだ使える証明書のように見えてしまう。
そこで法律は、効力を失った取引士証は速やかに返納するよう求めている。
登録が消除された場合も同じで、使えない証明書を手元に残しておかない仕組みになっている。

（エのイメージ）
東京で登録していた宅地建物取引士が、大阪の宅建業者の事務所で働くことになった。
このとき、登録を大阪へ移すことはできるが、必ず移さなければならないわけではない。
「登録の移転ができる」という制度であって、「移転しなければならない」という義務ではない。
ここを取り違えやすい。

具体例

1のイメージ。
仮換地が指定されると、まだ最終的な換地処分前でも、とりあえず新しい場所をこれまでの土地と同じように使ってよい、という状態になる。
その代わり、もとの土地は使えなくなる。

2のイメージ。
市町村施行だからといって、最後の公告まで市町村がするわけではない。
市町村は「換地処分しました」と届け出る立場で、実際に公告するのは都道府県知事である。
ここがひっかけポイント。

3のイメージ。
保留地は、事業費をまかなうために施行者が売却する前提で確保しておく土地である。
この保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に、正式に施行者のものになる。

4のイメージ。
仮換地を指定しても、そこにまだ建物や物件があってすぐ使えないことがある。
そういう特別の事情があるときは、「仮換地の効力発生日」と「実際に使い始められる日」を別に設定できる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。