過去問を解く

解説

1 誤り。
配偶者居住権の存続期間は、遺産分割や遺贈等で別段の定めをしなければ、配偶者の終身の間である。20年ではない。

2 誤り。
配偶者は、配偶者居住権に基づいて建物を使用収益できるが、その全部又は一部を第三者に使用収益させるには、建物所有者の承諾が必要である。したがって、Ｃの承諾なしにＤへ賃貸することはできない。

3 正しい。
配偶者居住権が成立した場合、居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務を負う。したがって③が正しい。

4 誤り。
配偶者居住権者は、建物の通常の必要費を負担しなければならない。したがって、通常の必要費を負担するのはＣではなく、配偶者居住権者であるＢである。

解説

1 誤り。
小規模住宅用地（200 m2 以下）の固定資産税の課税標準は、価格の「3分の1」ではなく「6分の1」である。したがって誤り。

2 正しい。
固定資産課税台帳は、納税義務者等の求めに応じて閲覧に供される。もっとも、記載された住所が明らかになることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除するなどの措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。したがって正しい。

3 誤り。
ここで問題になるのは「税額」ではなく「課税標準額」である。土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満のときは、原則として固定資産税は課されない。したがって「固定資産税額」が基準だとする本肢は誤り。

4 誤り。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）において登記簿や固定資産課税台帳に所有者として記録されている者であるが、その者が賦課期日前に死亡している場合などは、賦課期日に土地や家屋を現に所有している者が納税義務者となる。したがって、新たな所有者が台帳に登録されていなくても、何人にも課税できないわけではない。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

ア 正しい。
宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権を自ら売主として販売する場合は、原則として重要事項説明書の交付と説明が必要である。
ただし、金融商品取引法で契約前の説明が不要とされている一定の場合には、宅建業法でも重説が不要となる。
本肢では、宅建業法第 35 条第 3 項に基づき説明すべき事項のすべてが記載された目論見書を交付しているため、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。

イ 正しい。
取引対象の建物が建築工事完了前のものであるときは、取引の種類を問わず、工事完了時の形状、構造等について必要に応じ図面を交付して説明しなければならない。
建物については、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造が説明対象になる。
したがって正しい。

ウ 正しい。
宅地建物の貸借では、敷金や保証金など、契約終了時に精算される金銭について、その精算に関する事項が重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

エ 正しい。
売買対象となる宅地建物又は貸借対象となる宅地が津波防護施設区域内にあるときは、法令上の制限として、その制限の概要を説明しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
集会では、原則としてあらかじめ通知した事項についてのみ決議する。
ただし、法で特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、通知事項以外についても決議することができる。

2 誤り。
集会を招集手続を経ないで開くことができるのは、議決権を有する区分所有者の全員の同意があるときである。
4分の3以上の同意では足りない。

3 正しい。
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独で行うことができる。
したがって、集会決議は不要である。

4 正しい。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについての規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の3以上の多数で変更することができる。
8人中3人が反対すると、賛成は5人で4分の3に届かないため、変更することはできない。

解説

代襲相続とは、本来相続するはずだった人が相続できない状態になったとき、その直系卑属が代わりに相続人になる制度である。

ア 正しい。
Ａが死亡する以前にＢが死亡している。
Ｂが相続人になれないので、ＣがＢを代襲して相続人になる。

イ 正しい。
Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失った場合は「相続欠格」に当たる。
欠格によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

ウ 正しい。
ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失った場合は「廃除」である。
廃除によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

エ 誤り。
Ｂが相続放棄をすると、Ｂは「初めから相続人でなかったもの」とみなされる。
放棄は「死亡」「欠格」「廃除」と違い、代襲相続が発生する原因にならない。
よってＣは代襲相続人にならない。

結論として、代襲相続が起きるのは「ア、イ、ウ」であり、正しい選択肢は「4」である。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
Ｂが無権利のままＣに売ったのは「他人物売買」である。
その後、Ｂが真の所有者Ａから所有権を取得した場合、特段の約定がない限り、Ｂが所有権を取得した「その時点」で、所有権はＣに移転する。
「ＣがＢから購入した時点に遡って」取得するわけではない。
よって本肢は誤り。

2 正しい。
Ｄは無権利者であり、Ｄ名義の登記も、ＤからＥへの移転登記も無効である。
登記には公信力がないため、Ｅも無権利者のまま。
無権利者は民法177条の「第三者」に当たらないので、真の所有者Ａから買ったＦは、登記がなくてもＥに所有権を主張できる。
よって正しい。

3 正しい。
時効取得した者Ｇは、時効完成時に所有者であった者に対して、登記がなくても所有権を主張できる。
Ａを単独相続したＨは、Ａの地位を承継した者であり、民法177条の第三者ではない。
よってＧは登記がなくてもＨに所有権を主張できる。

4 正しい。
立木は土地と一体で扱われやすいが、立木だけを売買の対象にすることもある。
立木は引渡しで公示しにくいので、所有権を第三者に対抗するには、立木法による登記又は「明認方法」が必要になる。
所有権留保を第三者Ｋに対抗するには、登記又は明認方法を備える必要がある。
よって正しい。

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。