過去問を解く

解説

1 誤り。
配偶者居住権の存続期間は、遺産分割や遺贈等で別段の定めをしなければ、配偶者の終身の間である。20年ではない。

2 誤り。
配偶者は、配偶者居住権に基づいて建物を使用収益できるが、その全部又は一部を第三者に使用収益させるには、建物所有者の承諾が必要である。したがって、Ｃの承諾なしにＤへ賃貸することはできない。

3 正しい。
配偶者居住権が成立した場合、居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務を負う。したがって③が正しい。

4 誤り。
配偶者居住権者は、建物の通常の必要費を負担しなければならない。したがって、通常の必要費を負担するのはＣではなく、配偶者居住権者であるＢである。

解説

営業保証金を取り戻す場合には、還付を受ける権利を有する者に対し、6か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
したがって正しい。

2 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができる。
この扱いは、本店分でも従たる事務所分でも同じであり、「従たる事務所分は金銭のみ」という制限はない。
したがって誤り。

3 誤り。
甲県知事免許の業者が、乙県に従たる事務所を設置することはできない。
二以上の都道府県に事務所を設置するなら、国土交通大臣免許が必要になる。
また、営業保証金の供託所も、従たる事務所の最寄りではなく、主たる事務所の最寄りの供託所が基準になる。
したがって誤り。

4 誤り。
営業保証金による還付は、支店での取引だから一律に500万円までと決まるわけではない。
支店分として500万円ずつ営業保証金を加算する仕組みではあるが、取引相手方の還付請求権を「支店なら500万円限度」とそのまま言い切るのは誤りである。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
本店移転により最寄りの供託所が変わった場合、金銭のみで営業保証金を供託しているときは、移転後の供託所に新たに供託するのではなく、従前の供託所に対して保管替えを請求する。新たに供託が必要になるのは、営業保証金の全部又は一部を有価証券で供託している場合である。

2 誤り。
営業保証金の還付対象となるのは、宅地建物取引業に関する取引によって生じた債権である。現地案内中の交通事故による損害賠償請求権は、宅建業者に対する債権ではあっても、宅地建物取引業に関する取引で生じたものとはいえず、還付対象債権にはならない。

3 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、有価証券の評価額は、国債証券が額面の100％、地方債証券が90％、その他の債券が80％である。問題文は国債と地方債の割合が誤っている。

4 正しい。
営業保証金は、常に主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。したがって、別の都道府県に従たる事務所を新設した場合でも、その分を含めた営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。

解説

1 正しい。
市街化区域外の農地転用では、申請された農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときは、法4条又は法5条の許可を受けることができない。よって正しい。

2 正しい。
農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために取得する場合には、法5条1項の許可を受けることができない。よって正しい。

3 正しい。
農地の賃貸借は、登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。

4 誤り。
法人の代表者が、その法人の業務に関して法4条又は法5条の許可に違反して農地の転用をした場合、行為者本人が処罰されるほか、その法人にも両罰規定が適用される。
このとき法人に科される罰金は「300万円以下」ではなく「1億円以下」である。よって誤り。

解説

① 正しい。
意思能力を有しない者がした法律行為は無効である。営業を許された未成年者であっても、実際に意思表示をした時点で意思能力を欠いていれば、その法律行為は無効となる。

② 誤り。
公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効である。無効な法律行為は、当事者が後で追認しても有効にはならない。

③ 誤り。
詐欺による意思表示も、強迫による意思表示も、いずれも取消しの対象である。どちらも取り消すまでは有効であり、取り消すことで初めから無効であったものとみなされる。

④ 誤り。
他人物売買は当然に無効ではない。売主はその物を取得して買主に引き渡す義務を負い、取得できなければ債務不履行の問題となる。したがって、「他人の所有物だから無効」という説明が誤りである。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

1 正しい。
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発区域に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
これは既に存在する公共施設との関係を調整するための手続である。

2 誤り。
開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可が必要である。
軽微な変更についてだけ届出で足りるので、「原則届出で、軽微変更は届出不要」とする②は逆である。

3 誤り。
工事完了後は、開発許可を受けた者が都道府県知事に届出をし、都道府県知事が検査済証を交付したうえで、都道府県知事が公告する。
開発許可を受けた者が自ら公告するわけではない。

4 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建物を新築する場合は、開発行為を伴わなくても、原則として都道府県知事の許可が必要である。
自己の居住用住宅だから当然に許可不要になるわけではない。

解説

1 正しい。
機構は、災害により住宅が滅失した人に対し、代替となる住宅の建設、購入又は被災住宅の補修に必要な資金を貸し付ける業務を行っている。
この貸付金については、元金据置期間を設けることができる。

2 誤り。
証券化支援事業（買取型）において譲受けの対象となるのは、自己又は親族が居住する住宅の建設又は購入等に係る貸付債権である。
賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は対象外である。
したがって誤り。

3 正しい。
機構は、高齢者に対する直接融資について、高齢者向け返済特例制度を設けている。
これは、高齢者が亡くなるまでは利息のみを支払い、死亡時に融資住宅や敷地の売却等により借入金元金を一括返済する制度である。

4 正しい。
機構は、合理的土地利用建築物、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物で相当の住宅部分を有するものの建設又は取得に必要な資金の貸付けを行っている。