過去問を解く

具体例

長く家を空けていて帰ってこない人がいると、その人の家や土地をどう管理するかが問題になる。
そこで家庭裁判所は、必要があれば財産を守るための管理人を選んだり、管理のルールを決めたりできる。

この制度は失踪宣告とは別なので、「7年間行方不明でないと何もできない」というわけではない。
もっと早い段階でも、財産を放置すると困る事情があれば動ける。

不在者財産管理人は、家が壊れそうなら修理するなど、財産を維持するための保存行為ができる。
さらに、どうしても必要なら、家庭裁判所の許可を取って不在者の家を売ることもできる。

一方で、裁判で不在者に不利な判決が出たときに控訴することは、財産を守るための行為なので、これも保存行為として許可なしでできる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
中古の建物を買う人にとって、一番気になるのは「この建物は大丈夫か」という点である。
たとえば、柱や梁などの重要な部分に問題がないか、雨漏りに関わる部分に異常がないかは、買った後の安心に直結する。
そこで、既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を 37条書面に書くことになっている。
何も確認していないなら、それも「無」として書く。
つまり、この部分は「書くか書かないか」ではなく、「確認した内容をそのまま書面に残す」ルールだと考えると分かりやすい。

具体例

（アのイメージ）
不動産会社の広告を見て電話をかけた人が、「この会社は売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を広告で見ていたとしても、注文を受けるときにその立場があらためて分からないとトラブルになりやすい。
そのため、法律は「広告のとき」と「注文を受けるとき」の両方で取引態様の別を明示させている。
だから、「広告で一度書いたからもう十分」は通らない。

（イのイメージ）
実際には地盤が普通なのに、「最高の地盤です」「周辺で一番優良です」などと大げさに広告するのは、見る人を強く誤認させる。
たとえ誰も申し込まず、契約も成立しなくても、その広告自体が違法な誇大広告となる。
つまり、「結果として被害者が出なかったからセーフ」にはならない。

（ウのイメージ）
複数回に分けて広告を出すとき、最初の広告だけに「売主」「媒介」などを書いて、2回目以降は省略したくなるかもしれない。
でも、2回目や3回目の広告しか見ない人もいる。
だから法律は、どの広告を見ても取引態様が分かるように、広告のたびに明示することを求めている。

（エのイメージ）
賃貸の媒介で、業者が自分の判断でネット広告やチラシ広告を出すことは普通にある。
しかし、その費用を依頼者に上乗せ請求できるのは、「依頼者から特別に頼まれて出した広告」の場合だけである。
業者が勝手に出した広告まであとから請求できると、依頼者は思わぬ負担を負うことになる。
そのため、依頼によらない広告料金は、媒介報酬とは別には取れない。

具体例

アのイメージ。
賃貸でも、その建物が水害リスクのある場所にあるかどうかは入居判断に大きく関わる。
そのため、ハザードマップ上の位置を示して説明する必要がある。

イのイメージ。
中古住宅を買う人にとって、最近インスペクションが行われているか、その結果どうだったかは重要な判断材料である。
そのため、実施後1年以内の建物状況調査があれば、その有無や結果概要を説明しなければならない。

ウのイメージ。
まだ造成工事が終わっていない宅地では、完成後にどのような道路に接するのかが大事になる。
そのため、接する道路の構造や幅員も説明対象になる。

エのイメージ。
私道負担は、土地や建物を買う人には重要でも、建物を借りる人には通常そこまで直接関係しない。
そのため、建物の貸借では重要事項説明の対象にならない。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

（選択肢３のイメージ）
総会に30人出席していたとして、議事録に30人全員の署名が必要だとすると、1人でも先に帰ったり、署名を拒んだりしたら議事録が完成しなくなる。
それでは総会運営が止まってしまう。
だから法律は、議事録の信用性を確保しつつ現実的に回るように、「議長」と「出席者のうち一定数」の署名で足りる形にしている。
つまり「出席者全員が署名しなければならない」という断定が誤り。

具体例

1のイメージ。
映画館はどこでも建てられるわけではなく、用途地域ごとにかなり細かく制限されている。
準住居地域なら何でもOKではなく、映画館は客席部分200㎡未満という条件つきである。
だから300㎡ある映画館は準住居地域でも建てられない。

2のイメージ。
特定用途誘導地区は、特定の施設を誘導するために、容積率や高さなどを特別に調整する地区である。
その中で高さの最高限度が決まっていても、どうしても用途上・構造上やむを得ない建物なら、特定行政庁の許可でその上限を超えられる。

3のイメージ。
天空率は「空がどれくらい見えるか」で圧迫感を判断する仕組みで、斜線制限の代わりに使える。
ただし基準になるのは、普通に斜線制限を守った建物より空が狭くないこと、つまり天空率が以上であることである。
「未満」だと、むしろ空が少なくなってしまうのでダメである。

4のイメージ。
建蔽率80％の区域で、防火地域内の耐火建築物なら、火災の危険が低いことから建蔽率が緩和される場面がある。
この緩和は法律上の扱いであって、毎回特定行政庁の特別な許可を取る話ではない。
そこを混ぜると引っかかる。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。