過去問を解く

具体例

アのイメージ。
固定資産税や都市計画税のような公課の負担は、物件を売買して所有者が変わる場面で重要になる。
でも、貸借では所有権は移らないので、37条書面の必須記載事項にはならない。

イのイメージ。
賃貸借では、家賃そのもの以外にも、敷金、礼金、共益費、保証金、鍵交換費など、いろいろなお金が動く。
借主にとって重要なので、金額、いつ払うのか、何のためのお金かをきちんと書面に書かなければならない。

ウのイメージ。
「途中解約したら違約金いくら」「債務不履行なら損害賠償はこの範囲」といった定めがあるなら、後でトラブルになりやすい。
そのため、37条書面に内容を明記する必要がある。

エのイメージ。
建物の主要部分や雨漏り防止部分の状況は、中古住宅の売買では買主にとってかなり重要である。
ただし、ここでは既存建物の貸借の話なので、37条書面の必須記載事項ではない。

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

1のイメージ。
免責的債務引受は、「元の債務者が抜けて、別の人が新しい債務者になる」仕組みである。
債権者からすると、誰に請求できるかが変わるので大きな問題であり、勝手に交代されては困る。
だから、債権者の承諾が必要になる。

2のイメージ。
併存的債務引受は、元の債務者が残ったまま、新しく引受人も一緒に責任を負う形である。
債務者と引受人だけで話を決めた場合でも、最終的には利益を受ける債権者が「それで受けます」と承諾して効力が生じる。

3のイメージ。
今度は債権者と引受人が直接、「あなたも一緒に払う人になってください」と契約する場面である。
この場合、元の債務者の承諾まではいらない。
元の債務者のためというより、債権者にとって回収先が増える契約だからである。

4のイメージ。
借りた部屋を勝手に別の人へ又貸しするのは、貸主から見ると誰が使っているのか分からなくなり不利益が大きい。
そのため、転貸には賃貸人の承諾が必要になる。

具体例

1のイメージ。
境界を確認したり測量したりするために、どうしても隣の土地を少し使わせてもらう必要が出ることがある。
そういうときは法律上、必要な範囲で隣地を使える。
でも、家の中まで勝手に入ってよいわけではなく、住家に入るには住んでいる人の承諾が必要である。

2のイメージ。
隣の木の枝が自分の土地に伸びてきたとき、いきなり自分で切るのではなく、まず相手に切ってもらうのが原則である。
ただし、頼んでも放置されたり、相手が分からなかったり、急いで対処しないと危ないような場合には、自分で切ることができる。

3のイメージ。
隣との境界線上にある共有の塀について、高さを高くして目隠しを強くしたいことがある。
この場合は、相手の承諾がなくても単独で高さを増すことができる。
ただし、逆に低くするのは相手にも影響が大きいので、全員の同意が必要になる。

4のイメージ。
周りを他人の土地に囲まれていて公道に出られない土地でも、当然に通行権は認められる。
しかし、「好きな場所を自由に通っていい」という話ではない。
なるべく必要最小限で、相手の土地に一番損害が少ない場所を選ばなければならない。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。

具体例

（アのイメージ）
クーリング・オフが使えるかどうかは、「どこで契約したか」ではなく、まず「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる。
今回は、ＣはＢの事務所で申込みをしている。
Ｂの事務所は、売主Ａから媒介を受けた宅建業者の事務所なので、「事務所等」に当たる。
そのため、あとで喫茶店で契約したとしても、最初の申込み場所が事務所等なので、クーリング・オフは使えない。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、買主が「やっぱりやめます」と書面を出した時点で効力が発生する制度である。
もし「8日以内に相手に届かなければダメ」とすると、郵便の遅れなどで買主が不利になってしまう。
だから、到達を条件にする特約は無効になる。

（ウのイメージ）
Ｃは自宅で申込みをしているが、それはＣが自分から「自宅でやりたい」と言ったわけではなく、Ｂから提案されたものである。
この場合、自宅でもクーリング・オフの適用除外にはならない。
しかも、クーリング・オフについての告知書面も受けていないので、8日間のカウント自体が始まらない。
したがって、Ｃは後からでもクーリング・オフできる。
ここで「契約をＡの事務所で締結したからできない」と考えるとズレる。PDF基準では、ここは誤りの肢である。

（エのイメージ）
クーリング・オフの告知書面には、誰が売主かをはっきり書く必要がある。
今回の売主はＡであり、Ｂはあくまで媒介業者である。
そのため、書面にはＡの商号又は名称、住所、免許証番号を書くが、Ｂの情報までは記載しない。
ここが重説や37条書面と違ってひっかけになりやすい。

具体例

1のイメージ。
昔は「承諾の手紙を出した時に契約成立」と考えるルールがあった。
でも今は、メールや通信手段が発達して、送っただけでは相手に本当に届いたか分からない場面も整理しやすくするため、基本は「相手に届いた時」に効力が生じる考え方になっている。
だから①は昔の名残のような内容で、今の民法条文にはない。

2のイメージ。
無効な契約でお金や物を受け取ってしまったなら、「最初からなかったこと」に戻す必要がある。
売買契約が無効なら、買主は物を返し、売主は代金を返す、という原状回復の話である。

3のイメージ。
代理人が、本人のためではなく自分や仲間の利益のために動き、しかも相手もそれを知っていたなら、その行為はまともな代理行為としては扱わない。
本人を守るため、無権代理と同じ扱いにする。

4のイメージ。
未成年者は原則として法定代理人の同意がないと勝手に契約できない。
ただし、「得するだけ」の行為、たとえば贈与を受けるだけのような場合は、わざわざ同意まではいらない。

具体例

アのイメージ。
居住用賃貸は、借主保護のため報酬規制がかなり細かい。
今回はＡが代理、Ｂが媒介で、しかもＢは借主から特別な承諾を取っていない。
そのためＢは借主から借賃0.5か月分までしか受け取れないのに、それを超えて受け取ってしまっている。
ここがアウトになる。

イのイメージ。
事業用建物では、権利金があるときはその権利金を売買代金のように見て報酬計算できる。
ただし、借賃1か月分ベースで計算した方が高いなら、そちらを使ってよい。
今回は合計10万4,000円まで取れるところ、実際は10万円しか受け取っていないので問題ない。

ウのイメージ。
土地付建物の売買では、消費税は建物にしかかからない。
だから、報酬計算の元になる価格も、土地と建物をきちんと分けて考える必要がある。
今回はその計算でも上限内に収まっているうえ、遠隔地調査の実費も売主が特別に頼んで事前承諾しているので、別で受け取ってよい。

具体例

（アのイメージ）
Ａが、貸主と借主の両方から、店舗の賃貸借の仲介を頼まれた。
普通の居住用賃貸とは違って、今回は「権利金 1,400万円」がある。
この場合は、単純に「家賃1か月分だけ」で考えるのではなく、権利金を売買代金のように見て計算した方が高ければ、そちらを使う。
その計算だと、1人あたり 52万8,000円まで受け取れる。
だから、貸主からも借主からも 52万8,000円ずつ受け取っても違反にはならない。
「高そうだから違反」と思わせるのがひっかけ。

（イのイメージ）
長い間使われていない土地や建物を貸したいときには、「長期の空家等」の特例で、全体としては通常より多めの報酬を取れることがある。
ただし、だからといって「借主から好きなだけ取っていい」わけではない。
借主から受け取る分には通常の上限があり、本肢では 5万5,000円まで。
Ｂは 7万円を取っているので、ここでアウトになる。
特例があるときほど、「誰からいくら取れるか」を分けて考えるのが大事。

（ウのイメージ）
ＡとＢがそれぞれ売主側、買主側の仲介をして、安い価格の土地付建物を売買した。
計算すると、たしかに報酬の上限は 10万4,500円になる。
でも、上限は「ここまでなら取っていい」という意味であって、「最低でもこの金額を払わないといけない」という意味ではない。
実際の報酬額は、依頼者と業者の合意で決まる。
だから、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」という書き方が誤りになる。

具体例

ア 心裡留保のイメージ
Ａが本当は売る気がないのに、冗談のつもりで「売るよ」と言った。
相手Ｂが「冗談だ」と知っている場合はもちろん無効。
さらに、普通なら気づける状況（例えば笑いながら言っていた、周りも冗談だと分かる空気だった）なら、Ｂが知らなかったとしても「知ることができた」と言えるので無効になりうる。
逆に、Ｂが気づきようがない状況なら有効になってしまうので、そこがポイント。

イ 通謀虚偽表示のイメージ
ＡとＢがグルになって、見せかけだけの売買契約を作り、登記まで入れた。
そこへ第三者Ｃが現れて、登記を信じて買ってしまった。
Ｃが善意なら、少し注意不足があっても保護される。
だから「この契約はウソだから無効だ」とＣにぶつけることはできない。

ウ 錯誤のイメージ
Ｃが商品を買うときに値札を見間違えて、全く別の商品だと思い込んで契約してしまった。
その勘違いが取引上重要なら、契約を「取り消してやり直す」ことができる。
ただし、その後に善意無過失で買った人がいると、その人には取消しを対抗できない。
ここが「無効ではなく取消し」で整理する理由。

エ 詐欺のイメージ
ＤがＥにだまされて契約した場合、Ｄは契約を取り消すことができる。
しかし、取り消す前に、事情を知らず注意も尽くして買った第三者がいると、その第三者には取消しを主張できない。
これが「詐欺の取消し前第三者は善意無過失なら保護」の意味。