過去問を解く

解説

1 誤り。
実務経験2年に満たない者が登録を受けるには、登録実務講習を修了している必要があるが、「試験合格の日から1年以内なら都道府県知事指定講習で登録できる」という制度はない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引士証は、有効期間満了により効力を失ったときは、速やかにその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。したがって②は誤りである。

3 誤り。
他人に自己の名義を貸し、その者がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、名義貸しとして監督処分の対象となる。相手方が宅地建物取引士登録を受けた者であっても例外にはならない。したがって③は誤りである。

4 正しい。
事務所には、従業者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。この要件を欠くことになったときは、宅地建物取引業者は2週間以内に必要な措置を執らなければならない。唯一の専任宅建士が取引士証の有効期間満了により宅建士でなくなった場合も同様である。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
都市再生特別地区内の建築物は、都市計画で定められた内容に適合させる仕組みであり、法第56条の高さ制限も適用される、と断定するのは誤りである。都市再生特別地区内では、高さの制限も含めて既存の規制が適用除外となり、都市計画で定められた内容への適合が求められる、という整理になる。

2 正しい。
２階建てで床面積1,000㎡の飲食店は規模が大きく、住居系の用途地域（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域）では用途制限により建築できない。
また、工業専用地域は工業の専用地域であり、飲食店の建築はできない。
よって正しい。

3 誤り。
建築協定は、特定行政庁の認可を受けて公告されると、その後に協定区域内の土地の所有者等となった者にも効力が及ぶのが原則である。
「その後に全員で合意したときに限り効力が及ぶ」とする点が誤りである。

4 誤り。
外壁等に関する工事で容積率の限度を超えられる特例が問題になるとしても、「特定行政庁の許可を受けることなく」容積率を超えられる、と断定するのは誤りである。
許可などの要件があるため、無条件に超えられるわけではない。

解説

1 誤り。
予告広告をどの媒体で出したかによって、本広告の媒体が制限されるわけではない。新聞折込チラシで予告広告をした後に、本広告を別媒体で行うこともできる。したがって①は誤りである。

2 誤り。
土地取引において、その土地上に廃屋その他土地の利用を阻害する建物等があるときは、その旨を明示しなければならない。現地を見れば分かるとしても、省略することはできない。

3 誤り。
電車・バス等の交通機関の所要時間は、平常時だけを表示するのではなく、朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示しなければならない。したがって③は誤りである。

4 正しい。
「新築」と表示できるのは、建築後1年未満で、かつ、居住の用に供されたことがない住宅に限られる。建築後1年以上経過している一戸建て住宅は、たとえ未入居であっても「新築」と表示することはできない。したがって④が正しい。

解説

代襲相続とは、本来相続するはずだった人が相続できない状態になったとき、その直系卑属が代わりに相続人になる制度である。

ア 正しい。
Ａが死亡する以前にＢが死亡している。
Ｂが相続人になれないので、ＣがＢを代襲して相続人になる。

イ 正しい。
Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失った場合は「相続欠格」に当たる。
欠格によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

ウ 正しい。
ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失った場合は「廃除」である。
廃除によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

エ 誤り。
Ｂが相続放棄をすると、Ｂは「初めから相続人でなかったもの」とみなされる。
放棄は「死亡」「欠格」「廃除」と違い、代襲相続が発生する原因にならない。
よってＣは代襲相続人にならない。

結論として、代襲相続が起きるのは「ア、イ、ウ」であり、正しい選択肢は「4」である。

解説

1 誤り。
不在者が管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
これは失踪宣告とは別の制度なので、生死不明が7年間続いていることまでは必要ない。

2 誤り。
不在者が管理人を置いた場合でも、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、管理人を改任することができる。
不在者本人による管理人の監督が期待できなくなるためである。

3 誤り。
家庭裁判所により選任された管理人は、不在者の財産について保存行為を行う権限を持つ。
建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴することは、不在者の財産の現状を維持するための保存行為にあたるので、家庭裁判所の許可は不要である。

4 正しい。
家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為のほか、性質を変えない範囲での利用・改良をすることができる。
また、それを超える行為であっても、家庭裁判所の許可を得れば、不在者の自宅を売却することができる。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、期間を1年未満とする契約であっても、有効に成立する。
民法上の短期賃貸借のように1年とみなされるわけではない。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料が不相当になったときの増減額請求権を排除する特約は無効である。
したがって、「一定期間は減額しない」という特約があっても、現行賃料が不相当になれば減額請求できる。

3 正しい。
賃借人が建物の引渡しを受けている場合、原則として建物譲渡により賃貸人たる地位は譲受人に移転する。
もっとも、譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、譲受人が譲渡人に建物を賃貸する旨を合意したときは、その地位は譲受人に移転しない。

4 誤り。
賃料増額請求は、現行賃料が定められてから一定期間が経過していなければならないというものではない。
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の変動などにより賃料が不相当になれば請求できる。

解説

1 誤り。
建物の貸借では、法令上の制限に関する重要事項説明は原則不要であり、例外として説明が必要なのは限られた規定だけである。
準防火地域内にあることや、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造制限の概要は、建物の貸借の重要事項説明の対象ではない。
したがって誤りである。

2 誤り。
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めは、区分所有建物に係る重要事項説明の内容である。
また、まだ正式な規約として成立していなくても、案の段階のものがあれば、その内容が記載・説明の対象となる。
したがって、「案の段階なら説明不要」とするのは誤りである。

3 誤り。
重要事項説明の対象となるのは、代金や借賃以外に授受される金銭の「額」と「授受の目的」である。
「保管方法」については説明不要である。
したがって誤りである。

4 正しい。
既存建物の取引では、その建物が過去 1 年以内、ただし鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は過去 2 年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を説明しなければならない。
本肢は鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅であり、1 年 6 か月前の調査は 2 年以内なので説明対象となる。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
一団の土地を別々の人が取得した場合は、それぞれの取得面積で判定する。市街化区域では 2,000 m2 以上が届出対象なので、Ｂは必要だが、Ｃは 1,500 m2 で不要である。よって、Ｂ及びＣがともに届出必要とするのは誤り。

2 誤り。
担保権の実行としての競売で土地を取得した場合は、契約性がないため事後届出は不要である。よって誤り。

3 誤り。
市街化調整区域内では 5,000 m2 以上が届出対象であり、本件 7,000 m2 は届出対象である。
ただし、届出期間は「契約締結日から 2 週間以内」であって、「1か月以内」ではない。よって誤り。

4 正しい。
一団の土地を同時期に取得する場合でも、対価の授受を伴わない賃借権設定は「土地売買等の契約」に当たらない。
したがって、面積判定の対象になるのは売買で取得する甲土地 1,200 m2 のみであり、市街化区域の 2,000 m2 基準に達しないので、Ｈは事後届出を行う必要がない。よって正しい。

解説

1 誤り。
映画館は、準住居地域では客席部分が200㎡未満に限り建築することができる。客席部分300㎡の映画館は、第二種住居地域内でも準住居地域内でも建築することができない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
特定用途誘導地区では、都市計画で建築物の高さの最高限度を定めることができるが、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、その最高限度を超えることができる。したがって②は正しい。

3 誤り。
天空率は、「斜線制限に適合する建築物の天空率以上」であるときに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限が適用されない。問題文は「未満」としているため誤りである。

4 誤り。
防火地域内にある耐火建築物で、建蔽率が80％とされている区域内のものは、一定の場合、建蔽率制限が緩和され、許可を要しない。したがって「特定行政庁の許可を得る必要がある」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。