過去問を解く

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

1 誤り。
これは市街化調整区域ではなく、準都市計画区域の説明である。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

2 誤り。
これは高度利用地区ではなく、高度地区の説明である。
高度利用地区は、用途地域内において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める地区である。

3 誤り。
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域において、建築物等の用途を制限するために定める地域である。
したがって、「用途地域が定められている土地の区域内」とする③は誤りである。

4 正しい。
地区計画は、都市計画区域内において、用途地域が定められている区域のほか、用途地域が定められていない区域で一定の要件を満たす区域にも定めることができる。
したがって④が正しい。

解説

1 適切。
30度以上の急傾斜地を背後に控える宅地では、崖崩れや土砂流出の危険が高いため、崖面の保護対策や擁壁の設置などが必要になる。

2 不適切。
水抜き孔は、擁壁の裏側にたまる雨水や地下水の圧力を逃がす大切な役割を持つ。高さ2ｍ以下の擁壁でも、水抜き孔がなければ安全とはいえず、特に地震時には倒壊する危険がある。したがって②が最も不適当である。

3 適切。
重力式擁壁は、コンクリートや石材などの自重によって背面からの土圧に抵抗する構造物である。擁壁自体の重みで安定性を確保するのが特徴である。

4 適切。
工場跡地や埋立地では、過去の操業や埋立材料の影響により、重金属や揮発性有機化合物による土壌汚染が発生していることがある。

解説

営業保証金を取り戻す場合には、還付を受ける権利を有する者に対し、6か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
したがって正しい。

2 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができる。
この扱いは、本店分でも従たる事務所分でも同じであり、「従たる事務所分は金銭のみ」という制限はない。
したがって誤り。

3 誤り。
甲県知事免許の業者が、乙県に従たる事務所を設置することはできない。
二以上の都道府県に事務所を設置するなら、国土交通大臣免許が必要になる。
また、営業保証金の供託所も、従たる事務所の最寄りではなく、主たる事務所の最寄りの供託所が基準になる。
したがって誤り。

4 誤り。
営業保証金による還付は、支店での取引だから一律に500万円までと決まるわけではない。
支店分として500万円ずつ営業保証金を加算する仕組みではあるが、取引相手方の還付請求権を「支店なら500万円限度」とそのまま言い切るのは誤りである。
したがって誤り。

解説

この問題は、次の3つを順番に整理すると迷わない。
(1) 消滅時効（引渡しから10年が目安）
(2) 通知期間（不適合を知ってから1年以内に通知）
(3) 特約の効力（宅建業法40条と、売主の悪意の例外）

1 正しい。
引渡しから11年経過しているので、契約不適合責任の追及は消滅時効にかかる。
発見から1年以内に通知しても、時効で請求できない。
よって正しい。

2 正しい。
「引渡しから3年以内に通知しないと責任を負わない」という特約は、売主が業者でない場合は有効。
売主が業者でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の担保期間を定める必要があるだけなので、3年は有効になり得る。
本肢は4年後発見なので、特約により請求できない。
よって正しい。

3 誤り（これが正解）。
「引渡しから1年以内に通知しないと責任を負わない」という特約があっても、
売主Ａが「契約締結時点で土壌汚染を知っていて告げていなかった」場合、その不適合については特約で免責できない。
したがって、Ｂは引渡しから3年後に発見して直ちに通知していれば、Ａが宅地建物取引業者か否かにかかわらず損害賠償を請求できる。
本肢は「業者か否かで結論が異なる」としているので誤り。

4 正しい。
「一切責任を負わない」特約は、売主が業者でない場合は有効になり得る。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な免責は宅建業法40条により制限され、特約が無効となる。
この場合は民法のルールに戻り、「発見から1年以内の通知」で追及できる。
よって、売主が業者か否かで結論が異なるので正しい。

解説

1 正しい。
都市計画区域外であっても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。したがって①は正しい。

2 正しい。
準都市計画区域では、用途地域を定めることはできるが、市街地開発事業に関する都市計画を定めることはできない。したがって②は正しい。

3 正しい。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。したがって③は正しい。

4 誤り。
地区計画は、用途地域が定められている区域に限って定められるものではない。また、地区計画に関する都市計画を定める場合でも、地区整備計画を必ず定めなければならないわけではない。したがって④は誤りである。

解説

ア 違反する。
共同売主の場合、重要事項説明書には共同する全業者が記名し、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
Ａ社だけを幹事社にして、Ａ社の宅地建物取引士だけが記名し、単独で交付・説明するのは違反である。

イ 違反しない。
買主はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所で申込みを受けた場合は、そもそもクーリング・オフの適用がない。
したがって、クーリング・オフについて告げる書面を交付しなくても違反ではない。

ウ 違反する。
区分所有建物に関する「共用部分に関する規約の定め」は重要事項説明の内容である。
正式な規約としてまだ成立していなくても、「案」の段階のものがあれば、その内容を重要事項説明書に記載し、説明しなければならない。
したがって、買主の了解があっても、記載を省略するのは違反である。

エ 違反する。
自ら売主となる工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金は 500万円であり、売買代金 5,000万円の 5％ は 250万円なので、5％ を超えている。
したがって、保全措置が必要であるのに不要と判断した点がまず違反である。
さらに、保全措置が必要な額の手付金等を受領しようとする場合は、その概要を重要事項説明書に記載しなければならないので、記載省略も違反である。

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
建物の貸借では、法令上の制限に関する重要事項説明は原則不要であり、例外として説明が必要なのは限られた規定だけである。
準防火地域内にあることや、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造制限の概要は、建物の貸借の重要事項説明の対象ではない。
したがって誤りである。

2 誤り。
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めは、区分所有建物に係る重要事項説明の内容である。
また、まだ正式な規約として成立していなくても、案の段階のものがあれば、その内容が記載・説明の対象となる。
したがって、「案の段階なら説明不要」とするのは誤りである。

3 誤り。
重要事項説明の対象となるのは、代金や借賃以外に授受される金銭の「額」と「授受の目的」である。
「保管方法」については説明不要である。
したがって誤りである。

4 正しい。
既存建物の取引では、その建物が過去 1 年以内、ただし鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は過去 2 年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を説明しなければならない。
本肢は鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅であり、1 年 6 か月前の調査は 2 年以内なので説明対象となる。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
宅地建物取引業者が免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しない場合、又は 1 年以上継続して休業している場合、免許権者は免許を取り消さなければならない。これは必要的免許取消である。したがって正しい。

2 誤り。
法人の宅地建物取引業者が株主総会の決議で解散した場合、その法人は清算会社となり、清算人が選任される。この場合、廃業届をするのは「代表する役員であった者」ではなく「清算人」であり、期間も「60日以内」ではなく「解散の日から30日以内」である。したがって誤り。

3 誤り。
支店のみで宅地建物取引業を行う場合でも、本店は宅建業法上の事務所とみなされる。そのため、甲県に本店、乙県に支店があるＣは、2以上の都道府県に事務所を有することになり、必要なのは乙県知事免許ではなく国土交通大臣免許である。したがって誤り。

4 誤り。
甲県知事免許の者が甲県の事務所を廃止し、乙県に新たに事務所を設置する場合は、乙県知事に免許換えの申請を行う。乙県知事免許を受けると甲県知事免許は自動的に失効するため、甲県知事への廃業届は不要である。したがって誤り。