過去問を解く

解説

ア 正しい。
宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権を自ら売主として販売する場合は、原則として重要事項説明書の交付と説明が必要である。
ただし、金融商品取引法で契約前の説明が不要とされている一定の場合には、宅建業法でも重説が不要となる。
本肢では、宅建業法第 35 条第 3 項に基づき説明すべき事項のすべてが記載された目論見書を交付しているため、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。

イ 正しい。
取引対象の建物が建築工事完了前のものであるときは、取引の種類を問わず、工事完了時の形状、構造等について必要に応じ図面を交付して説明しなければならない。
建物については、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造が説明対象になる。
したがって正しい。

ウ 正しい。
宅地建物の貸借では、敷金や保証金など、契約終了時に精算される金銭について、その精算に関する事項が重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

エ 正しい。
売買対象となる宅地建物又は貸借対象となる宅地が津波防護施設区域内にあるときは、法令上の制限として、その制限の概要を説明しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

ア 禁止されている。
契約の勧誘を行う際は、勧誘に先立って、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘者の氏名、勧誘の目的を告げなければならない。
本肢では、業者名と免許番号、勧誘目的は伝えているが、「勧誘者の氏名」を告げていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

イ 禁止されている。
契約の申込みの撤回や解除を妨げるために、相手方を威迫する行為は禁止されている。
本肢では、声を荒げて事務所に来るよう強く求め、申込者が不安を覚えているので、「威迫」に当たる。
その後に撤回が認められていても、威迫行為があった時点で違反である。

ウ 禁止されている。
従業者証明書は、その宅地建物取引業者に従事する役員、従業員、アルバイトなどを含めた全ての従業者が携帯しなければならない。
本肢では、アルバイトにチラシ配布をさせているのに、従業者証明書を携帯させていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者やその従業者は、契約締結の勧誘に際して、将来の利益や有利性が確実であると誤解させるような「断定的判断」を提供してはならない。
本肢の「将来にわたりそこにマンションなどの高層の建物が建つ予定は全くない」という説明は、将来の事情を断定して相手に安心感を与えるものであり、断定的判断の提供に当たる。
したがって禁止されている。

解説

ア 正しい。
「取引態様の別」の明示義務に違反しても、罰則の対象にはならないが、監督処分の対象にはなり得る。
一方、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示は、誇大広告として、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
したがって正しい。

イ 誤り。
工事完了前の物件については、開発許可や建築確認など必要な処分を受ける前は、「広告」も「契約締結」もできない。
本肢は「建築確認前でも広告はできる」としているので誤り。

ウ 誤り。
他人物売買の制限は8種制限の一つだが、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。
したがって、本肢では保全措置や取得契約を締結する必要はなく、「それらが必要」とするのは誤り。

エ 正しい。
専属専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に所定事項を登録しなければならない。
したがって正しい。

解説

この問題は、次の3つを順番に整理すると迷わない。
(1) 消滅時効（引渡しから10年が目安）
(2) 通知期間（不適合を知ってから1年以内に通知）
(3) 特約の効力（宅建業法40条と、売主の悪意の例外）

1 正しい。
引渡しから11年経過しているので、契約不適合責任の追及は消滅時効にかかる。
発見から1年以内に通知しても、時効で請求できない。
よって正しい。

2 正しい。
「引渡しから3年以内に通知しないと責任を負わない」という特約は、売主が業者でない場合は有効。
売主が業者でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の担保期間を定める必要があるだけなので、3年は有効になり得る。
本肢は4年後発見なので、特約により請求できない。
よって正しい。

3 誤り（これが正解）。
「引渡しから1年以内に通知しないと責任を負わない」という特約があっても、
売主Ａが「契約締結時点で土壌汚染を知っていて告げていなかった」場合、その不適合については特約で免責できない。
したがって、Ｂは引渡しから3年後に発見して直ちに通知していれば、Ａが宅地建物取引業者か否かにかかわらず損害賠償を請求できる。
本肢は「業者か否かで結論が異なる」としているので誤り。

4 正しい。
「一切責任を負わない」特約は、売主が業者でない場合は有効になり得る。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な免責は宅建業法40条により制限され、特約が無効となる。
この場合は民法のルールに戻り、「発見から1年以内の通知」で追及できる。
よって、売主が業者か否かで結論が異なるので正しい。

解説

1 正しい。
機構は、災害により住宅が滅失した人に対し、代替となる住宅の建設、購入又は被災住宅の補修に必要な資金を貸し付ける業務を行っている。
この貸付金については、元金据置期間を設けることができる。

2 誤り。
証券化支援事業（買取型）において譲受けの対象となるのは、自己又は親族が居住する住宅の建設又は購入等に係る貸付債権である。
賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は対象外である。
したがって誤り。

3 正しい。
機構は、高齢者に対する直接融資について、高齢者向け返済特例制度を設けている。
これは、高齢者が亡くなるまでは利息のみを支払い、死亡時に融資住宅や敷地の売却等により借入金元金を一括返済する制度である。

4 正しい。
機構は、合理的土地利用建築物、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物で相当の住宅部分を有するものの建設又は取得に必要な資金の貸付けを行っている。

解説

1 正しい。
無権利者Ｄによる虚偽登記の「抹消請求」は共有物の「保存行為」に当たる。
保存行為は各共有者が「単独」で行うことができる。
よって、Ａは単独でＤに抹消を求めることができる。

2 誤り。
共有者が持分を放棄したとき、その持分は「国庫に帰属」しない。
放棄された持分は「他の共有者」に帰属する。
よって誤り。

3 正しい。
Ａが死亡してＥ及びＦが相続した場合、Ｅ及びＦはＡの共有持分を「共同相続」している状態になる。
遺産分割前であっても、Ｂ及びＣは共有関係を解消する必要があるため、Ｅ及びＦに対して共有物分割の訴えを提起できる。
よって正しい。

4 正しい。
各共有者は、共有物の「全部」について持分に応じた使用をすることができる。
共有者Ａが自己の持分に基づいて占有している限り、Ｂは「当然には」明渡しを求められない。
よって正しい。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。

解説

1 正しい。
高さ20ｍを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。25ｍの建築物はこの対象に当たるため、①は正しい。

2 誤り。
特定行政庁が違反建築物について使用禁止又は使用制限の命令をする場合、原則として意見書の提出先等を記載した通知書の交付などの手続が必要である。もっとも、緊急の必要があるときにする仮の命令については、その手続を経ないで命令することができる。したがって②は誤りである。

3 正しい。
防火地域内にある共同住宅を増築する場合は、増築部分が10㎡以内であっても建築確認が必要である。したがって③は正しい。

4 正しい。
劇場を映画館に用途変更する場合は、いずれも類似用途に属するため、この用途変更について建築確認は不要である。問題文の映画館部分の床面積合計が500㎡であっても結論は変わらない。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
これは市街化調整区域ではなく、準都市計画区域の説明である。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

2 誤り。
これは高度利用地区ではなく、高度地区の説明である。
高度利用地区は、用途地域内において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める地区である。

3 誤り。
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域において、建築物等の用途を制限するために定める地域である。
したがって、「用途地域が定められている土地の区域内」とする③は誤りである。

4 正しい。
地区計画は、都市計画区域内において、用途地域が定められている区域のほか、用途地域が定められていない区域で一定の要件を満たす区域にも定めることができる。
したがって④が正しい。