過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢1のイメージ）
2つのマンションを比べるとする。
1つは駅近で日当たりもよく、管理状態も良い。
もう1つは駅から遠く、騒音もあり、建物の傷みも大きい。
こうした「その物件ならではの事情」が個別的要因である。

一方で、景気がよいとか、金利が低いとか、物価が上がっているとか、税制や行政規制が変わるとかは、1つの物件だけではなく、社会全体の不動産価格に広く影響する。
これが一般的要因である。

だから、選択肢1のように「自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別される」と書いてあるのは、個々の物件の特色ではなく、社会全体にかかる要因の説明になっている。
ここがズレているので誤り。

具体例

長く家を空けていて帰ってこない人がいると、その人の家や土地をどう管理するかが問題になる。
そこで家庭裁判所は、必要があれば財産を守るための管理人を選んだり、管理のルールを決めたりできる。

この制度は失踪宣告とは別なので、「7年間行方不明でないと何もできない」というわけではない。
もっと早い段階でも、財産を放置すると困る事情があれば動ける。

不在者財産管理人は、家が壊れそうなら修理するなど、財産を維持するための保存行為ができる。
さらに、どうしても必要なら、家庭裁判所の許可を取って不在者の家を売ることもできる。

一方で、裁判で不在者に不利な判決が出たときに控訴することは、財産を守るための行為なので、これも保存行為として許可なしでできる。

具体例

1のイメージ。
本店や支店でなくても、継続的に契約の申込みを受けたり契約を結んだりする場所なら、実質的には大事な営業拠点である。
そのため、届出が必要で、そこには専任の宅建士も置かなければならない。

2のイメージ。
分譲地の案内所でも、ちゃんと建物の中にある案内所なら、買主が比較的落ち着いて判断できると考えられている。
そのため、クーリング・オフの適用除外場所になる。

3のイメージ。
分譲の現地案内所で、仲介業者だけでなく売主もその場で契約申込みを受けるなら、実際に業務をしているのは両方である。
だから、届出も片方だけでは足りず、両方必要になる。

4のイメージ。
展示会場で申込みや契約をするなら、行政はその場所で誰が業務をしているのか把握しておく必要がある。
そのため、会場のある都道府県知事だけでなく、免許を出している免許権者にも届出が必要になる。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

相続人が複数いるとき、遺産分割が終わる前の賃貸不動産は、相続人全員で共有している状態になる。
このとき発生する家賃は、不動産そのものと一体であとからまとめて分けるのではなく、その時点ごとに各相続人が相続分に応じて受け取るお金として扱われる。

たとえば、相続人がAとBで、あとから遺産分割で賃貸マンションをAが単独取得したとしても、分割前に発生していた家賃まで全部Aのものになるわけではない。
その家賃は、発生した時点でAとBがそれぞれの相続分に応じて取得している。

一方で、遺産分割が終わった後に発生する家賃は、その不動産を取得した相続人が受け取ることになる。
ここで、「分割前の賃料」と「分割後の賃料」を分けて考えるのが大事である。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

アのイメージ。
一見すると家の設備に見えるガス配管でも、売買後にその所有権がガス会社のまま残ることがある。
この場合、あとでガス会社を変えようとしたときに買取費用などが発生することがあるので、買主は事前に知っておく必要がある。

イのイメージ。
「重要事項説明をする人」や「35条書面に記名する人」は宅建士である必要はあるが、専任である必要まではない。
ここは「宅建士」と「専任の宅建士」をわざと混ぜる典型的なひっかけである。

ウのイメージ。
区分所有建物では、管理をどこが担当しているかは買主にとって大事である。
マンションだけでなく、区分所有の事務所ビルでも同じで、管理会社の名前や所在地は説明対象になる。

エのイメージ。
中古マンションでは、修繕積立金がどんなルールで積み立てられているか、そして今どれくらい積み上がっているかが重要である。
積立額が少ないと、将来の大規模修繕で追加負担が出ることもあるため、買主に説明しなければならない。