過去問を解く

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間を20年とする借地権は、事業用定期借地権等にあたる。この場合、建物買取請求権の規定は適用されないが、設定契約は公正証書によってしなければならない。「公正証書による等書面」としている点が誤りである。

2 誤り。
これは建物譲渡特約付借地権として有効である。借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めれば、借地権を消滅させることができる。したがって、「無効である」は誤りである。

3 正しい。
借地権の設定において存続期間を定めなかったときは、普通借地権となり、その存続期間は30年である。したがって③は正しい。

4 誤り。
借地契約の更新後の期間は、最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上でなければならない。したがって、最初の更新で存続期間を定めなかったときに10年となるとする④は誤りである。

解説

1 正しい。
特定盛土等規制区域内で一定規模の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の許可申請をする工事主は、あらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。よって正しい。

2 誤り。
宅地造成等工事規制区域内の土地について「宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない」という努力義務（保全義務）を負うのは、「工事主又は工事施行者」ではない。
この義務を負うのは、その土地の「所有者等」であり、「所有者」「管理者」「占有者」が含まれる。
よって誤り。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要があると認めるときは、その土地の「所有者」「管理者」「占有者」「工事主」「工事施行者」に対し、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告できる。よって正しい。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内で宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、許可に係る土地の見やすい場所に、氏名又は名称など所定事項を記載した標識を掲げなければならない。よって正しい。

解説

1 正しい。
賃貸物の修繕が必要であることを貸主が知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないときは、借主は自ら修繕をすることができる。修繕費は必要費として貸主に請求できる。

2 誤り。
借主による修繕が認められるのは、借主が貸主に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、貸主が相当の期間内に修繕をしないときである。
「直ちにしないとき」とする②は厳しすぎるので誤りである。

3 正しい。
貸主は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、その修繕が借主の責めに帰すべき事由によって必要となった場合には、その修繕義務を負わない。

4 正しい。
賃貸物の修繕が必要な場合において、急迫の事情があるときは、借主は自らその修繕をすることができる。
たとえば水漏れが発生していて、そのまま放置すると被害が拡大するような場合である。

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

1 正しい。
社会福祉施設、医療施設、学校などの公共公益的施設であっても、開発許可が当然に不要になるわけではない。市街化区域内では、1,000㎡以上の開発行為について都道府県知事の許可が必要であるため、病院を建築するための1,000㎡の開発行為は許可を受ける必要がある。そのため正解は①とされている。

2 誤り。
法29条の許可が必要となるのは、一定規模以上の開発行為である。したがって、開発行為を伴わない単なる建築物の建築については、床面積が1,000㎡以上であっても、法29条の開発許可は不要である。

3 誤り。
市街化調整区域内であっても、都市計画事業の施行として行う開発行為は、法29条の許可が不要な開発行為にあたる。したがって、「許可を得る必要がある」とする③は誤りである。

4 誤り。
開発登録簿に一定事項を登録するのは、法29条の許可を受けた者自身ではなく、都道府県知事である。したがって、「許可を受けた者が登録しなければならない」とする④は誤りである。

解説

ア 誤り。
取引態様の別の明示は、広告をするときだけでなく、注文を受けるときにも必要である。
したがって、広告で明示していたからといって、注文を受ける際に改めて明示が不要になるわけではない。

イ 正しい。
宅地の形質について、実際よりも著しく優良であると人を誤認させる表示は、誇大広告等に当たり、監督処分の対象にも罰則の対象にもなる。
そして、実際に注文がなく、売買が成立しなかったとしても違反である。

ウ 誤り。
取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければならない。
最初の広告だけ明示して、その後の広告では省略することはできない。

エ 誤り。
代理又は媒介において、報酬とは別に広告料金を依頼者に請求できるのは、依頼者の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られる。
したがって、依頼者の依頼によらない広告について、その料金相当額を受領することはできない。

解説

1 正しい。
区分所有建物の売買で、一棟の建物及び敷地の管理が法人に委託されている場合、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地は、重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

2 誤り。
重要事項説明書に記名するのは「専任の」宅地建物取引士に限られない。
その事務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。
また、買主に重要事項説明書へ記名させる義務もない。
したがって誤り。

3 誤り。
重要事項説明は、宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行ってもよい。
相手方の自宅や喫茶店などで行っても差し支えない。
したがって誤り。

4 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、37条書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の内容ではない。
したがって誤り。