過去問を解く

具体例

1のイメージ。
建物がなくなったのに登記だけ残っていると、現実と登記が食い違ってしまう。
そのため、建物が滅失したときは、1か月以内に滅失登記を申請しなければならない。

2のイメージ。
登記簿そのものは広く公開されているが、申請書のような附属書類まで誰でも無条件に見られるわけではない。
個人情報や申請内容が含まれるため、正当な理由がある場合に限って閲覧が認められる。

3のイメージ。
共有物分割禁止の定めは、共有者全員に影響する約束である。
その内容を変える登記も、関係者全員で足並みをそろえて申請する必要がある。

4のイメージ。
区分建物では、表題部所有者から買った人が、わざわざ表題部所有者に保存登記をしてもらってから移転登記するのでは手間がかかる。
そこで、取得者が直接保存登記を申請できるようになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
中古の鉄筋コンクリート造マンションを買う人は、「この建物に大きな劣化はないか」をかなり気にする。
そこで法律は、一定期間内に建物状況調査が行われていれば、その有無や結果の概要を買主に説明させることにしている。

ここでポイントは、建物の種類によって見る期間が違うこと。
普通の既存建物は「1年以内」だが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅は「2年以内」まで広がる。

だから、1年6か月前に調査していても、鉄筋コンクリート造の共同住宅ならまだ説明対象に入る。
「1年を超えているから古すぎてダメ」と思うとひっかかる問題である。

具体例

借地契約では、土地を借りて長く建物を使うので、借主保護がかなり強い。
そのため、「最初の10年は絶対に地代を下げません」と決めても、その特約はそのまま有効にはならない。
地代が相場に比べて高すぎる、低すぎるとなれば、増減額請求が問題になる。

また、賃貸アパートを建てる目的だと、「事業だから事業用定期借地権でいい」と思いがちだが、アパートは人が住む建物なので、ここでいう事業用定期借地権等には当たらない。
ここはかなりひっかけやすい。

さらに、建物買取請求権も、借地契約が終わったらいつでも使えるわけではない。
期間満了で終わり、しかも更新がない場合に問題になる権利であって、解除などでは当然には使えない。

最後に、普通借地権では、借主が更新請求をすればかなり強く保護されるが、貸主が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があると認められるときは、更新されない。
この基本ルールを押さえておくと解きやすい。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

未成年者が親の同意なく高額な建物を買ってしまっても、その契約はあとから取り消せる。
これは、判断力や経験が十分でない未成年者を守るための仕組みである。

この取消しは、本人だけでなく親もできる。
でも、本人が自分で取り消したのに、親が「自分は反対だ」と言ってその取消しを消すことはできない。
本人の取消しはそれだけで有効である。

また、相手方が「この人は成年だと思っていた」「未成年だとは全く分からなかった」としても、未成年者保護のほうが優先されるので、取消しは妨げられない。

一方で、本人が成年に達し、「自分はこの契約を取り消せる立場にあった」と知ったうえで、あえて追認したなら、その契約は確定し、もう取り消せなくなる。
ここがこの問題の一番大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
予告広告は「まだ正式販売ではないけど、もうすぐ売り出します」と知らせる広告である。
これを新聞折込で出したからといって、本広告まで必ず同じ媒体にしなければならないわけではない。

2のイメージ。
土地の上に古い廃屋が残っていると、解体費用や利用方法に影響する。
現地を見れば分かるとしても、広告の段階でその事実をきちんと示す必要がある。

3のイメージ。
通勤でその物件を使う人にとって大事なのは、空いている時間ではなく、実際に混む時間帯にどれくらいかかるかである。
そのため、交通機関の所要時間は通勤ラッシュ時基準で表示する。

4のイメージ。
誰も住んでいない家でも、建ててから長くたっていれば、表示ルール上は「新築」ではない。
新築といえるのは、「未使用」だけでなく「建築後1年未満」という条件も必要である。

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｂが中古住宅を売るために、Ａと「専属専任媒介契約」を結んだ。
専属専任媒介契約は、依頼者がかなり強く1社に任せる契約なので、その分、業者にはレインズへの登録義務が厳しく課される。

ここで大事なのは、単に「物件の所在地」や「価格」だけを登録するわけではないこと。
今は、その物件について「購入申込みが入っているのか」「紹介中なのか」といった受付状況も登録対象になる。

これは、囲い込みを防いで、ほかの業者や依頼者が今の状況を正しく把握できるようにするためである。
だから、「取引の申込みの受付に関する状況」も登録しなければならない、という選択肢4が正しい。

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。