過去問を解く

解説

1 正しい。
建蔽率は原則として都市計画で定められた指定建蔽率によるが、準防火地域内にある準耐火建築物である場合は10％、さらに街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある場合も10％の緩和を受ける。したがって、両方に当てはまるときは合計20％を加えた数値が建蔽率となる。

2 誤り。
建築物や擁壁は原則として道路内又は道路に突き出して建築・築造できない。
ただし、道路の地盤面下に設ける建築物については例外的に認められる。したがって、「地盤面下に設ける建築物においても同様である」とする②は誤りである。

3 誤り。
袋路状道路にのみ接する建築物について条例で制限を付加できるのは、延べ面積150㎡超の建築物のうち、一戸建ての住宅を除く。したがって、一戸建て住宅まで含めて制限できるとする③は誤りである。

4 誤り。
日影規制の対象区域外にある建築物でも、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせる高さ10ｍ超の建築物であれば、対象区域内の建築物とみなされて日影規制の適用を受ける。したがって「一律に適用されない」とする④は誤りである。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 正しい。
増築部分が既存建物と独立性を有さず、その構成部分となる場合には、付合により建物所有者がその増築部分を原始取得する。したがって、請負代金をまだ支払っていなくても、Ａは増築部分の所有権を取得する。

2 誤り。
請負人の契約不適合責任は、基本的に売買の契約不適合責任と同様に扱われる。したがって、注文者が通知しなければならないのは「工事が終了した日から1年以内」ではなく、「契約不適合を知った時から1年以内」である。

3 正しい。
請負人が引渡し時に契約不適合を知っていた、又は重大な過失によって知らなかったときは、注文者の通知期間の制限は適用されない。したがって、Ａが工事終了日から3年後に不適合を知った場合でも、消滅時効が完成するまでは修補請求をすることができる。

4 正しい。
請負契約では、注文者が提供した材料の性質又は注文者の指図によって生じた契約不適合については、請負人は責任を負わない。もっとも、請負人がその不適当性を知りながら告げなかったときは別である。本肢ではＢは不適当であることを知らなかったので、Ａは修補請求できない。

解説

1 正しい。
これは現在の民法の条文には存在しない。民法では、意思表示はその通知が相手方に到達した時から効力を生ずるとされ、契約も承諾の意思表示が相手方に到達した時に成立する。かつては隔地者間契約について承諾の発信主義の規定があったが、現在は削除されている。したがって、「条文として規定されていないもの」は①である。

2 誤り。
これは民法121条の2第1項に規定されている。無効な法律行為に基づいて給付を受けた者は、相手方を原状に復させる義務を負う。

3 誤り。
これは民法107条に規定されている。代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をし、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる。

4 誤り。
これは民法5条1項に規定されている。未成年者の法律行為には原則として法定代理人の同意が必要だが、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為は例外である。

解説

1 誤り。
Ｂが無権利のままＣに売ったのは「他人物売買」である。
その後、Ｂが真の所有者Ａから所有権を取得した場合、特段の約定がない限り、Ｂが所有権を取得した「その時点」で、所有権はＣに移転する。
「ＣがＢから購入した時点に遡って」取得するわけではない。
よって本肢は誤り。

2 正しい。
Ｄは無権利者であり、Ｄ名義の登記も、ＤからＥへの移転登記も無効である。
登記には公信力がないため、Ｅも無権利者のまま。
無権利者は民法177条の「第三者」に当たらないので、真の所有者Ａから買ったＦは、登記がなくてもＥに所有権を主張できる。
よって正しい。

3 正しい。
時効取得した者Ｇは、時効完成時に所有者であった者に対して、登記がなくても所有権を主張できる。
Ａを単独相続したＨは、Ａの地位を承継した者であり、民法177条の第三者ではない。
よってＧは登記がなくてもＨに所有権を主張できる。

4 正しい。
立木は土地と一体で扱われやすいが、立木だけを売買の対象にすることもある。
立木は引渡しで公示しにくいので、所有権を第三者に対抗するには、立木法による登記又は「明認方法」が必要になる。
所有権留保を第三者Ｋに対抗するには、登記又は明認方法を備える必要がある。
よって正しい。

解説

1 正しい。
都市計画区域外であっても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。したがって①は正しい。

2 正しい。
準都市計画区域では、用途地域を定めることはできるが、市街地開発事業に関する都市計画を定めることはできない。したがって②は正しい。

3 正しい。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。したがって③は正しい。

4 誤り。
地区計画は、用途地域が定められている区域に限って定められるものではない。また、地区計画に関する都市計画を定める場合でも、地区整備計画を必ず定めなければならないわけではない。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
成約済みの物件を引き続き広告することは、実際には取引できない物件を広告することになり、おとり広告として法32条の誇大広告等に該当する。インターネット広告も対象である。

2 正しい。
自ら貸主となる取引は、転貸を含めて法34条の取引態様明示義務の対象外である。したがって、広告に「貸主」と明示しなくても法違反にはならない。

3 誤り。
造成工事に必要な許可等があった後であれば、工事完了前でも広告は可能である。
しかし、その場合でも取引態様の別の明示は必要であり、省略することはできない。取引態様の明示は広告の都度必要で、例外はない。

4 正しい。
取引態様の別は、広告のたびに明示しなければならない。最初の広告に書いてあっても、次回以降の広告で省略することはできない。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。

解説

ア 正しい。
「取引態様の別」の明示義務に違反しても、罰則の対象にはならないが、監督処分の対象にはなり得る。
一方、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示は、誇大広告として、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
したがって正しい。

イ 誤り。
工事完了前の物件については、開発許可や建築確認など必要な処分を受ける前は、「広告」も「契約締結」もできない。
本肢は「建築確認前でも広告はできる」としているので誤り。

ウ 誤り。
他人物売買の制限は8種制限の一つだが、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。
したがって、本肢では保全措置や取得契約を締結する必要はなく、「それらが必要」とするのは誤り。

エ 正しい。
専属専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に所定事項を登録しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
配偶者居住権の存続期間は、遺産分割や遺贈等で別段の定めをしなければ、配偶者の終身の間である。20年ではない。

2 誤り。
配偶者は、配偶者居住権に基づいて建物を使用収益できるが、その全部又は一部を第三者に使用収益させるには、建物所有者の承諾が必要である。したがって、Ｃの承諾なしにＤへ賃貸することはできない。

3 正しい。
配偶者居住権が成立した場合、居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務を負う。したがって③が正しい。

4 誤り。
配偶者居住権者は、建物の通常の必要費を負担しなければならない。したがって、通常の必要費を負担するのはＣではなく、配偶者居住権者であるＢである。