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解説

ア 相殺できる。
弁済期の定めがない債権は、成立と同時に弁済期に入る。したがって、自働債権である甲債権は既に弁済期にあり、相殺することができる。受働債権である乙債権についても、Ａが期限の利益を放棄しているので問題はない。

イ 相殺できる。
自働債権である甲債権は弁済期が到来している。相殺では、自働債権が弁済期にあることが必要であり、受働債権である乙債権が弁済期の定めのない債権であっても相殺できる。

ウ 相殺できる。
弁済期の定めのない甲債権は、債権成立と同時に弁済期にある。受働債権である乙債権も弁済期が到来しているため、相殺することができる。

エ 相殺できない。
相殺のためには、自働債権である甲債権の弁済期が到来していなければならない。本肢では甲債権がまだ弁済期未到来なので、Ａは一方的な意思表示により相殺することができない。したがって、相殺できないのはエだけである。

解説

1 誤り。
不在者が管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
これは失踪宣告とは別の制度なので、生死不明が7年間続いていることまでは必要ない。

2 誤り。
不在者が管理人を置いた場合でも、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、管理人を改任することができる。
不在者本人による管理人の監督が期待できなくなるためである。

3 誤り。
家庭裁判所により選任された管理人は、不在者の財産について保存行為を行う権限を持つ。
建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴することは、不在者の財産の現状を維持するための保存行為にあたるので、家庭裁判所の許可は不要である。

4 正しい。
家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為のほか、性質を変えない範囲での利用・改良をすることができる。
また、それを超える行為であっても、家庭裁判所の許可を得れば、不在者の自宅を売却することができる。

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 正しい。
占有回収の訴えは、占有者の意思によらずに占有を奪われた場合に認められる。たとえ相手の欺罔によって引渡しが行われたとしても、任意に占有を移した以上、「占有を奪われた」とは評価されない。したがって、ＢがＣに任意に占有を移した本肢では、賃借人Ｂはもちろん、賃貸人Ａも占有回収の訴えによって返還請求はできない。

2 誤り。
Ｂが建物の入口を閉ざしてＡの立入りを拒んだとしても、なおＢは賃借人として直接占有を続けており、ＡもＢを通じて間接占有を失っていない。第三者に占有を奪われた場面ではないため、Ａは占有回収の訴えをすることができない。

3 誤り。
被相続人が死亡時に有していた占有は、相続開始と同時に相続人に承継される。相続人が相続開始を知った時から承継するわけではない。したがって、ＤはＢ死亡の時点で当然に占有を承継する。

4 誤り。
賃貸借の契約上の地位は、貸主が死亡しても借主が死亡しても、原則として相続人に承継される。したがって、ＡとＢの双方が死亡したからといって、本件契約が当然に終了するわけではない。

解説

1 正しい。
区分所有建物の売買で、一棟の建物及び敷地の管理が法人に委託されている場合、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地は、重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

2 誤り。
重要事項説明書に記名するのは「専任の」宅地建物取引士に限られない。
その事務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。
また、買主に重要事項説明書へ記名させる義務もない。
したがって誤り。

3 誤り。
重要事項説明は、宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行ってもよい。
相手方の自宅や喫茶店などで行っても差し支えない。
したがって誤り。

4 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、37条書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の内容ではない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
都市再生特別地区内の建築物は、都市計画で定められた内容に適合させる仕組みであり、法第56条の高さ制限も適用される、と断定するのは誤りである。都市再生特別地区内では、高さの制限も含めて既存の規制が適用除外となり、都市計画で定められた内容への適合が求められる、という整理になる。

2 正しい。
２階建てで床面積1,000㎡の飲食店は規模が大きく、住居系の用途地域（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域）では用途制限により建築できない。
また、工業専用地域は工業の専用地域であり、飲食店の建築はできない。
よって正しい。

3 誤り。
建築協定は、特定行政庁の認可を受けて公告されると、その後に協定区域内の土地の所有者等となった者にも効力が及ぶのが原則である。
「その後に全員で合意したときに限り効力が及ぶ」とする点が誤りである。

4 誤り。
外壁等に関する工事で容積率の限度を超えられる特例が問題になるとしても、「特定行政庁の許可を受けることなく」容積率を超えられる、と断定するのは誤りである。
許可などの要件があるため、無条件に超えられるわけではない。

解説

代襲相続とは、本来相続するはずだった人が相続できない状態になったとき、その直系卑属が代わりに相続人になる制度である。

ア 正しい。
Ａが死亡する以前にＢが死亡している。
Ｂが相続人になれないので、ＣがＢを代襲して相続人になる。

イ 正しい。
Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失った場合は「相続欠格」に当たる。
欠格によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

ウ 正しい。
ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失った場合は「廃除」である。
廃除によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

エ 誤り。
Ｂが相続放棄をすると、Ｂは「初めから相続人でなかったもの」とみなされる。
放棄は「死亡」「欠格」「廃除」と違い、代襲相続が発生する原因にならない。
よってＣは代襲相続人にならない。

結論として、代襲相続が起きるのは「ア、イ、ウ」であり、正しい選択肢は「4」である。

解説

ア 正しい。
買受けの申込みから契約に進んだ場合、クーリング・オフの可否は「買受けの申込みをした場所」で決まる。
売主業者の事務所や、売主業者から媒介・代理を受けた宅地建物取引業者の事務所は、クーリング・オフの適用除外となる「事務所等」に当たる。
本肢では、ＣはＢの事務所で買受けの申込みをしているので、その後に喫茶店で契約を締結しても、クーリング・オフによる解除はできない。
したがって正しい。

イ 正しい。
クーリング・オフは、業者から書面でクーリング・オフの告知を受けた日から起算して8日以内に、書面で意思表示することによって行う。
そして、その効力は「書面を発した時」に生じる。
したがって、「8日以内にＡに到達させなければ解除できない」とする特約は、買主に不利であり無効である。
よって正しい。

ウ 誤り。
買主自ら申し出た場合の自宅はクーリング・オフの適用除外となるが、本肢では「Ｂからの提案により」Ｃの自宅で買受けの申込みを行っている。
したがって、これは適用除外に当たらず、クーリング・オフの適用がある。
さらに、本肢ではクーリング・オフの告知を受けていないため、8日間の期間の起算が始まらない。
そのため、Ｃはいつでもクーリング・オフできる。
よって、「クーリング・オフによる契約の解除はできない」とする本肢は誤りである。

エ 正しい。
クーリング・オフについてＣに告げる書面には、媒介業者Ｂの情報は記載されない。
当事者に係る事項として必要なのは、買主の氏名・住所、そして売主業者についての商号又は名称、住所、免許証番号である。
したがって、「Ｂの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない」とする本肢は正しい。

解説

1 誤り。
履行の追完請求権と契約の解除権は、売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって、これらを「行使できない権利」に含めるのは誤りである。

2 誤り。
代金の減額請求権と契約の解除権も、要件を満たせば売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって②は誤りである。

3 誤り。
履行の追完請求権も代金の減額請求権も、契約不適合責任に基づく権利として、売主の帰責事由がなくても行使可能である。したがって③も誤りである。

4 正しい。
契約不適合責任に関する4つの権利のうち、損害賠償請求権だけは債務不履行の一般原則に従い、売主に帰責事由があることが必要である。問題文では、契約不適合は売主・買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるとしているので、買主は損害賠償請求権のみ行使することができない。

解説

1 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建物の新築、改築、用途変更について、原則として都道府県知事の許可が必要である。学校も原則として許可が必要なので、「許可が不要」とするのは誤りである。 

2 誤り。
開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースの建設も、一般に開発行為に当たり得るため、「開発行為にはあたらない」とするのは誤りである。

3 誤り。
区域区分が定められていない都市計画区域でも、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要となる。商業施設の建築目的で 4,000㎡ の開発行為を「許可不要」と断定するのは誤りである。

4 正しい。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外では、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。よって正しい。