過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
会社が免許を取るときは、社長だけでなく、支店長クラスの「政令で定める使用人」に問題がないかも見られる。
Ｂは威力業務妨害で懲役刑の執行猶予中なので、まだ安全圏に戻っていない。
その人を重要ポストに置いたままでは、会社ごと免許が取れない。

（イのイメージ）
会社Ｄが、免許取消しを受けそうになって、処分の直前に店じまいした。
こういう「逃げ廃業」を防ぐため、法律は、会社だけでなく、その直前まで役員だった人にも 5 年の制限をかけている。
Ｅは公示の 40 日前に辞めているので、まだその射程内に入る。

（ウのイメージ）
未成年者Ｆが免許を取りたくても、法定代理人Ｇに重大な欠格事由があるとダメである。
これは、未成年者本人だけでなく、実際にその判断を支える法定代理人の適格性も重視しているからである。
Ｇがまだ欠格期間中なら、Ｆも免許を取れない。

（エのイメージ）
破産は、一度決定を受けると欠格事由になる。
でも、刑罰と違って「復権したあとさらに 5 年待つ」というルールではない。
復権した時点で、その欠格事由は消える。
だから、復権後ならすぐにでも会社の政令で定める使用人になれる。

具体例

1のイメージ。
昔は「承諾の手紙を出した時に契約成立」と考えるルールがあった。
でも今は、メールや通信手段が発達して、送っただけでは相手に本当に届いたか分からない場面も整理しやすくするため、基本は「相手に届いた時」に効力が生じる考え方になっている。
だから①は昔の名残のような内容で、今の民法条文にはない。

2のイメージ。
無効な契約でお金や物を受け取ってしまったなら、「最初からなかったこと」に戻す必要がある。
売買契約が無効なら、買主は物を返し、売主は代金を返す、という原状回復の話である。

3のイメージ。
代理人が、本人のためではなく自分や仲間の利益のために動き、しかも相手もそれを知っていたなら、その行為はまともな代理行為としては扱わない。
本人を守るため、無権代理と同じ扱いにする。

4のイメージ。
未成年者は原則として法定代理人の同意がないと勝手に契約できない。
ただし、「得するだけ」の行為、たとえば贈与を受けるだけのような場合は、わざわざ同意まではいらない。

具体例

1のイメージ。
電子で37条書面を渡す前には、「メールで送ります」「ダウンロード方式です」など方法を伝えて承諾をもらう必要がある。
でも、その説明役が必ず宅建士でなければならないわけではない。

2のイメージ。
紙の37条書面なら、誰がその書面に関与した宅建士か分かるようになっている。
電子でも同じで、データ上や表示画面で、どの宅建士によるものか分かるようにしておかなければならない。

3のイメージ。
最初は「電子で受け取ります」と言っていても、あとで相手方が「やっぱり電子では受け取りません」と申し出たら、その後は電子で送ってはいけない。
いったん承諾を取っていればずっと有効、というわけではない。

4のイメージ。
電子提供が法律の要件どおりにできていれば、それで紙を渡したのと同じ扱いになる。
だから、さらに紙の37条書面を追加で渡す必要はない。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

1のイメージ。
ラーメン構造は、柱と梁をがっちり一体化させて骨組み全体で力を受ける構造である。
ビルやマンションでもよく使われる基本的な構造である。

2のイメージ。
ブレース構造は、四角い枠の中に斜めの補強材を入れて、横揺れに強くする仕組みである。
筋交いを入れるイメージで考えると分かりやすい。

3のイメージ。
ブレースは建物全部をそれだけで作るというより、「この部分を補強したい」という場面で使うことが多い。
そのため、ラーメン構造などと組み合わせて使われるのが普通で、「併用しない」と言い切るのは誤りである。

4のイメージ。
壁式構造は、柱と梁で支えるというより、壁そのものを主要な構造体として使う。
そのため、原則として柱や梁を設けず、壁と床で箱のように建物を作る。

具体例

（選択肢4のイメージ）
中古の鉄筋コンクリート造マンションを買う人は、「この建物に大きな劣化はないか」をかなり気にする。
そこで法律は、一定期間内に建物状況調査が行われていれば、その有無や結果の概要を買主に説明させることにしている。

ここでポイントは、建物の種類によって見る期間が違うこと。
普通の既存建物は「1年以内」だが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅は「2年以内」まで広がる。

だから、1年6か月前に調査していても、鉄筋コンクリート造の共同住宅ならまだ説明対象に入る。
「1年を超えているから古すぎてダメ」と思うとひっかかる問題である。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
会社ぐるみで無許可の農地転用をした場面を考える。
社長が会社の仕事として勝手に農地を宅地に変えてしまったとき、悪いのは社長個人だけではなく、会社も利益を受けている可能性が高い。
そのため法律は、社長本人だけを軽く罰して終わりにはせず、法人そのものにも重い罰金を科す。
ここで金額が小さく書かれていると要注意で、「個人は300万円以下の罰金があり得るが、法人はもっと重く、1億円以下の罰金」という差を押さえておく必要がある。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。