過去問を解く

解説

1 誤り。
造成宅地防災区域は、過去に造成された一団の宅地について災害防止措置を求める制度であるが、宅地造成等工事規制区域内では同等の規制があるため、二重規制を避ける趣旨から重ねて指定することはできない。したがって、「宅地造成等工事規制区域内で指定できる」とする①は誤りである。

2 正しい。
都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、法律の基準だけでは災害防止の目的を達し難いと認めるときは、規則で工事の技術的基準を強化し、又は必要な基準を付加することができる。緩和はできない。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害防止のため必要があると認める場合、その土地の所有者等に対して、擁壁等の設置等の措置を勧告することができる。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内の公共施設用地を除く土地で、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要である。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

1 不適当。
鋼は鉄を主成分とし、炭素を少量含む金属材料である。
炭素量が増えるほど、鋼は一般に「硬く・強く」なる一方で、粘り強さは低下する。
したがって、「炭素量が多いものほど、軟質で強度が小さい」とするこの記述は逆であり、不適当である。

2 適当。
鋼は鉄を主成分とするため、約 400～600℃ で強度・剛性が大きく低下する。
火災時には部材のたわみや屈曲が生じやすいため、耐火被覆や耐火塗料による処理が必要である。
また、雨や湿気、海風などにさらされるとさびて劣化するため、防錆処理も必要である。
したがって適当である。

3 適当。
鋼は強度と粘り強さのバランスがよく、同じ荷重条件でも比較的細い柱や梁で受け持つことができる。
したがって適当である。

4 適当。
鋼の密度は 1 立方センチメートル当たり約 7.85g、コンクリートは約 2.4g、木材は約 0.4g 程度である。
したがって、鋼の密度は木材やコンクリートに比べて大きい。
よって適当である。

解説

1 正しい。
売主が買主に対して説明義務を負う場合、売主と密接な関係にあり、売主と一体となって販売に関する一切の事務を行っていた宅地建物取引業者も、売主と同様に説明を行う信義則上の義務を負うことがある。判例でも、売主の100％出資子会社である宅建業者に売主と同様の説明義務を認めている。

2 正しい。
受任者は原則として自ら委任事務を処理すべきであり、復受任者を選任できるのは、①委任者の許諾を得たとき、または②やむを得ない事情があるときに限られる。

3 正しい。
委任契約は原則として委任者の死亡で終了するが、この規定は任意規定と解されている。そのため、本人が死亡しても代理権が消滅しない特約は有効であり、本肢のような合意があれば、本人死亡後も代理権は消滅しない。

4 誤り。
これは請負の説明である。委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって効力を生ずる契約である。委任は「仕事の完成」が目的ではなく、「事務処理の遂行」が目的である。したがって誤っているのは④である。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

1 正しい。
都市計画区域外であっても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。したがって①は正しい。

2 正しい。
準都市計画区域では、用途地域を定めることはできるが、市街地開発事業に関する都市計画を定めることはできない。したがって②は正しい。

3 正しい。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。したがって③は正しい。

4 誤り。
地区計画は、用途地域が定められている区域に限って定められるものではない。また、地区計画に関する都市計画を定める場合でも、地区整備計画を必ず定めなければならないわけではない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
映画館は、準住居地域では客席部分が200㎡未満に限り建築することができる。客席部分300㎡の映画館は、第二種住居地域内でも準住居地域内でも建築することができない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
特定用途誘導地区では、都市計画で建築物の高さの最高限度を定めることができるが、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、その最高限度を超えることができる。したがって②は正しい。

3 誤り。
天空率は、「斜線制限に適合する建築物の天空率以上」であるときに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限が適用されない。問題文は「未満」としているため誤りである。

4 誤り。
防火地域内にある耐火建築物で、建蔽率が80％とされている区域内のものは、一定の場合、建蔽率制限が緩和され、許可を要しない。したがって「特定行政庁の許可を得る必要がある」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
記述は「個別的要因」の説明ではなく、「一般的要因」の説明である。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因、つまり各物件ごとの特色のことである。
したがって誤り。

2 正しい。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法であり、賃貸不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できる。
したがって正しい。

3 正しい。
原価法において再調達原価から控除する減価額を求める方法には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の二つがあり、これらは併用する。
したがって正しい。

4 正しい。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、工事完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
これは未竣工建物等鑑定評価の場面である。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
ＢがＣに転売しても、ＢがＡに対して持つ「所有権移転登記請求権」が当然に消えるわけではない。
したがって、ＢはＡに対して自己への移転登記を請求できる場面がある。
よって誤り。

2 誤り。
転々譲渡の場面で、前々主Ａは原則として民法177条の「第三者」に当たらない。
当事者間であれば登記がなくても権利主張できるので、「登記がなければＡに主張できない」と断定するのは誤り。

3 正しい。
ポイントは「解除前の第三者」か「解除後の第三者」かで整理する。

ＢＣの売買より前にＡが解除していた（解除後の第三者）
解除によって権利関係が戻った後にＣが登場した形になるので、ＡとＣは「登記を先に備えた方が勝つ」という関係になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

ＢＣの売買の後にＡが解除した（解除前の第三者）
解除の原状回復で第三者の権利を害せないが、Ｃが保護されるには「登記を備えること」が必要になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

したがって、どちらの場合でも「Ｃが登記を備えればＡに所有権を主張できる」ので正しい。

4 誤り。
強迫による取消しの場面は、解除と同じ形で一律に処理できない。
取消しと転売の先後関係によって結論が変わり、「いずれの場合でも善意無過失なら主張できる」と断定するのは誤り。

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。