過去問を解く

解説

1 正しい。
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発区域に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
これは既に存在する公共施設との関係を調整するための手続である。

2 誤り。
開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可が必要である。
軽微な変更についてだけ届出で足りるので、「原則届出で、軽微変更は届出不要」とする②は逆である。

3 誤り。
工事完了後は、開発許可を受けた者が都道府県知事に届出をし、都道府県知事が検査済証を交付したうえで、都道府県知事が公告する。
開発許可を受けた者が自ら公告するわけではない。

4 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建物を新築する場合は、開発行為を伴わなくても、原則として都道府県知事の許可が必要である。
自己の居住用住宅だから当然に許可不要になるわけではない。

解説

1 誤り。
これは市街化調整区域ではなく、準都市計画区域の説明である。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

2 誤り。
これは高度利用地区ではなく、高度地区の説明である。
高度利用地区は、用途地域内において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める地区である。

3 誤り。
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域において、建築物等の用途を制限するために定める地域である。
したがって、「用途地域が定められている土地の区域内」とする③は誤りである。

4 正しい。
地区計画は、都市計画区域内において、用途地域が定められている区域のほか、用途地域が定められていない区域で一定の要件を満たす区域にも定めることができる。
したがって④が正しい。

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

1 正しい。
建物が取壊し、倒壊、焼失などにより滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請しなければならない。

2 誤り。
登記簿の附属書類である申請書は、誰でも自由に閲覧できるわけではない。
図面以外の附属書類については、正当な理由があると認められる部分に限り閲覧を請求することができる。したがって、「理由の有無にかかわらず閲覧できる」とする②は誤りである。

3 正しい。
共有物分割禁止の定めに係る権利の変更登記は、共有者全員に関係するため、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同して申請しなければならない。

4 正しい。
区分建物では、登記手続を1回で済ませるため、表題部所有者本人だけでなく、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請することができる。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。

解説

1 誤り。
借地契約では、地代を減額しない旨の特約は無効である。
したがって、そのような特約があっても、地代が近隣の相場と比べて不相当になったときは、借主は地代の減額請求をすることができる。

2 誤り。
賃貸アパートは人が居住する建物なので、事業用定期借地権等は使えない。
この場合に考えるのは一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権であり、公正証書が絶対必要というわけではない。 現行法でも、事業用定期借地権等は専ら事業の用に供する建物が対象である。

3 誤り。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了し、かつ契約の更新がないときに問題となる。
したがって、債務不履行解除や合意解除など、終了事由を問わず常に請求できるわけではない。

4 正しい。
本件は契約の更新がない旨を定めていないので普通借地権である。
普通借地権では、存続期間満了時に借地上に建物があり、借主が更新請求をしたときは、貸主が遅滞なく異議を述べない限り更新されるが、遅滞なく異議を述べ、その異議に更新拒絶の正当事由があると認められる場合には更新されない。

解説

ア 正しい。
「取引態様の別」の明示義務に違反しても、罰則の対象にはならないが、監督処分の対象にはなり得る。
一方、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示は、誇大広告として、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
したがって正しい。

イ 誤り。
工事完了前の物件については、開発許可や建築確認など必要な処分を受ける前は、「広告」も「契約締結」もできない。
本肢は「建築確認前でも広告はできる」としているので誤り。

ウ 誤り。
他人物売買の制限は8種制限の一つだが、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。
したがって、本肢では保全措置や取得契約を締結する必要はなく、「それらが必要」とするのは誤り。

エ 正しい。
専属専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に所定事項を登録しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。

解説

ア 正しい。
買受けの申込みから契約に進んだ場合、クーリング・オフの可否は「買受けの申込みをした場所」で決まる。
売主業者の事務所や、売主業者から媒介・代理を受けた宅地建物取引業者の事務所は、クーリング・オフの適用除外となる「事務所等」に当たる。
本肢では、ＣはＢの事務所で買受けの申込みをしているので、その後に喫茶店で契約を締結しても、クーリング・オフによる解除はできない。
したがって正しい。

イ 正しい。
クーリング・オフは、業者から書面でクーリング・オフの告知を受けた日から起算して8日以内に、書面で意思表示することによって行う。
そして、その効力は「書面を発した時」に生じる。
したがって、「8日以内にＡに到達させなければ解除できない」とする特約は、買主に不利であり無効である。
よって正しい。

ウ 誤り。
買主自ら申し出た場合の自宅はクーリング・オフの適用除外となるが、本肢では「Ｂからの提案により」Ｃの自宅で買受けの申込みを行っている。
したがって、これは適用除外に当たらず、クーリング・オフの適用がある。
さらに、本肢ではクーリング・オフの告知を受けていないため、8日間の期間の起算が始まらない。
そのため、Ｃはいつでもクーリング・オフできる。
よって、「クーリング・オフによる契約の解除はできない」とする本肢は誤りである。

エ 正しい。
クーリング・オフについてＣに告げる書面には、媒介業者Ｂの情報は記載されない。
当事者に係る事項として必要なのは、買主の氏名・住所、そして売主業者についての商号又は名称、住所、免許証番号である。
したがって、「Ｂの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない」とする本肢は正しい。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。