過去問を解く

具体例

（選択肢4のイメージ）
会社ぐるみで無許可の農地転用をした場面を考える。
社長が会社の仕事として勝手に農地を宅地に変えてしまったとき、悪いのは社長個人だけではなく、会社も利益を受けている可能性が高い。
そのため法律は、社長本人だけを軽く罰して終わりにはせず、法人そのものにも重い罰金を科す。
ここで金額が小さく書かれていると要注意で、「個人は300万円以下の罰金があり得るが、法人はもっと重く、1億円以下の罰金」という差を押さえておく必要がある。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

1のイメージ。
本店を移して最寄りの供託所が変わっても、金銭だけで供託しているなら、お金をいったん取り出して入れ直すのではなく、供託先を移す手続で対応する。
ここで「新たに供託」とすると誤りになる。

2のイメージ。
営業保証金で救済されるのは、家や土地の取引そのものに関して生じた債権である。
案内中の交通事故は、宅建業者との関係で起きたとはいえても、不動産取引そのものから生じた債権ではないので対象外になる。

3のイメージ。
有価証券で営業保証金を入れることはできるが、評価額は証券ごとに違う。
国債は100％、地方債は90％、その他は80％で、ここを入れ替えるのが定番のひっかけである。

4のイメージ。
支店をどこに作っても、営業保証金の置き場所はバラバラにならない。
いつも基準は本店で、本店最寄りの供託所にまとめて供託する。

具体例

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けられるようにするための権利である。
だから、期間を特に決めなければ、「しばらくの間」ではなく、原則として配偶者が亡くなるまで続く。

ただし、この権利は「自分が住み続けるため」の権利なので、勝手に第三者へ貸して収益を得てよいわけではない。
第三者に貸すには、家の所有者の承諾が必要になる。

また、この権利は登記しておかないと第三者に対して弱くなるので、家を所有することになったＣには、Ｂが配偶者居住権の設定登記をできるように協力する義務がある。

さらに、日常的な修理費や通常の維持費は、その家に住んで利益を受けるＢが負担するのが原則である。
ここで、「所有者が負担するのでは」と混同しやすいので注意が必要である。

具体例

（アのイメージ）
建物を借りるとき、契約前に相手へ説明すべきことと、契約が成立した後に書面へ書くべきことは、完全に同じではない。
たとえば「いつ引き渡してもらえるか」は、最終的な契約条件として 37条書面には書く必要がある。
でも、重要事項説明の段階で必ず説明しなければならない事項には入っていない。
このように、「重説に必要か」と「37条書面に必要か」は分けて考える必要がある。

（イのイメージ）
契約の解除については、重説では「解除に関する事項」を説明しなければならない。
ただ、37条書面になると話が少し変わる。
37条書面は「契約でどう決めたか」をまとめる書面なので、解除について何も特約を置いていないなら、書くこと自体がない。
つまり、重説には必要でも、37条書面には「定めがあるときだけ書く」という差がある。

（ウのイメージ）
買主にとって、抵当権が付いているかどうかはとても重要なので、契約前に重説で説明してもらう必要がある。
しかし、37条書面は契約内容の確認書面であって、重説事項を全部そのまま写す書面ではない。
だから、抵当権の内容まで 37条書面に当然に書くわけではない。
「重要だから 37条書面にも必ず書くはず」と思うとひっかかる。

（エのイメージ）
重説は、宅地建物取引士が口頭で説明し、宅建士証も提示するという厳しいルールがある。
これに対して 37条書面は、契約成立後に交付する書面で、宅建士が記名はするが、内容を読み上げて説明する義務まではない。
ここで「書面を渡す以上、説明もしないといけないのでは」と考えると間違える。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

1のイメージ。
マンションの売主が本来説明すべき事項について、実際には売主グループの販売会社が案内から説明、引渡しまでほぼ全部を担当していることがある。そういう場合は、「形式上は別会社だから知らない」では済まず、買主に対して説明すべき立場になることがある。

2のイメージ。
委任された仕事は、基本的には「あなたに頼んだのだから、あなたがやってください」というのが原則である。勝手に別の人へ丸投げするのはだめで、本人の許可があるか、やむを得ない事情がある場合だけ認められる。

3のイメージ。
通常は、本人が亡くなると委任も代理権も終わるのが原則である。
ただし、たとえば「私が亡くなった後も、この手続はそのまま進めてほしい」と当事者があらかじめ合意していたなら、その特約を有効とみて代理権が残ることがある。

4のイメージ。
「家を完成させたら報酬を払います」というのは請負の発想である。
一方、委任は「この契約手続をお願いします」「この法律行為を代わりにしてください」のように、事務処理や法律行為を任せる契約であって、完成物を作る契約ではない。
だから④は委任ではなく請負の説明になっている。

具体例

（選択肢1のイメージ）
鋼は、炭素が増えると「やわらかくなる」と思ってしまうと間違える。
実際は逆で、炭素が増えるほど、鋼はより硬くなり、強さも増していく。
ただし、その分だけ粘り強さは落ちやすく、割れやすい方向に寄っていく。
つまり、「炭素が多いほど、やわらかくて弱い」というのは、鋼の性質を反対に覚えてしまっている状態である。
ここがこの問題の一番のひっかけポイントになる。

具体例

1のイメージ。
「このまま放っておくと、将来ちゃんとした街づくりに支障が出そうな場所」は、市街化調整区域ではなく準都市計画区域のイメージである。
市街化調整区域は、むしろ市街化を広げないための区域である。

2のイメージ。
高度利用地区と高度地区は名前が似ていてよく引っかかる。
高度地区は高さの最高限度・最低限度を定める地区で、高度利用地区は容積率や建蔽率、建築面積などを使って土地の高度利用を図る地区である。

3のイメージ。
特定用途制限地域は、「用途地域がない場所だけど、ある程度用途をしばりたい」という場面で使う。
だから、用途地域がすでにある区域で使う制度ではない。

4のイメージ。
地区計画は、用途地域のある場所だけでなく、まだ用途地域が定められていない場所でも、将来的な街区形成の必要があるなら定めることができる。
ここがこの問題のポイントである。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。