過去問を解く

解説

1 誤り。
不在者が管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
これは失踪宣告とは別の制度なので、生死不明が7年間続いていることまでは必要ない。

2 誤り。
不在者が管理人を置いた場合でも、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、管理人を改任することができる。
不在者本人による管理人の監督が期待できなくなるためである。

3 誤り。
家庭裁判所により選任された管理人は、不在者の財産について保存行為を行う権限を持つ。
建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴することは、不在者の財産の現状を維持するための保存行為にあたるので、家庭裁判所の許可は不要である。

4 正しい。
家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為のほか、性質を変えない範囲での利用・改良をすることができる。
また、それを超える行為であっても、家庭裁判所の許可を得れば、不在者の自宅を売却することができる。

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。

解説

1 正しい。
宅地建物取引業者が免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しない場合、又は 1 年以上継続して休業している場合、免許権者は免許を取り消さなければならない。これは必要的免許取消である。したがって正しい。

2 誤り。
法人の宅地建物取引業者が株主総会の決議で解散した場合、その法人は清算会社となり、清算人が選任される。この場合、廃業届をするのは「代表する役員であった者」ではなく「清算人」であり、期間も「60日以内」ではなく「解散の日から30日以内」である。したがって誤り。

3 誤り。
支店のみで宅地建物取引業を行う場合でも、本店は宅建業法上の事務所とみなされる。そのため、甲県に本店、乙県に支店があるＣは、2以上の都道府県に事務所を有することになり、必要なのは乙県知事免許ではなく国土交通大臣免許である。したがって誤り。

4 誤り。
甲県知事免許の者が甲県の事務所を廃止し、乙県に新たに事務所を設置する場合は、乙県知事に免許換えの申請を行う。乙県知事免許を受けると甲県知事免許は自動的に失効するため、甲県知事への廃業届は不要である。したがって誤り。

解説

1 違反しない。
宅地建物取引業者が土地付建物の売買契約の締結、代理、媒介を行う場合は特定取引に当たり、相手方が自然人であれば、氏名、住居、生年月日、取引目的、職業を確認する。
本肢はその確認事項どおりなので違反しない。

2 違反する。
宅地建物取引業者は、宅地建物の売買契約の締結、代理、媒介の取引を行った場合、直ちに取引記録を作成しなければならない。
そして、その取引記録の保存期間は「取引日から7年間」である。
本肢は5年で廃棄しているので違反である。

3 違反しない。
特定事業者は、特定業務に係る取引で収受した財産が犯罪収益やテロ資金である、又はその取引がマネーロンダリングであると疑われる場合、速やかに行政庁へ届け出なければならない。
宅地建物取引業者の届出先は免許権者である。
したがって本肢は違反しない。

4 違反しない。
顧客と接する従業者に対する教育訓練の実施は、取引時確認、記録保存、疑わしい取引の届出等を的確に行うための措置として求められている。
これは努力義務に当たり、本肢のように教育訓練を実施することは適法である。
したがって違反しない。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 正しい。
都道府県知事やその命じた者・委任した者は、基礎調査のために他人の土地に立ち入ることができ、土地占有者は正当な理由がない限り、これを拒み又は妨げることができない。

2 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要がある場合、その土地の所有者等に対して、擁壁の設置や改造などの措置を勧告することができる。問題文は所有者としているが、勧告対象に含まれるので正しい。

3 誤り。
宅地造成等工事規制区域内で行われる宅地造成等に関する工事については、工事主は工事着手後2週間以内ではなく、許可を申請しようとする前にあらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させなければならない。

4 正しい。
特定盛土等規制区域内で行われる一定の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、工事主は原則として工事着手日の30日前までに計画を届け出なければならない。一定の災害発生のおそれがない工事は例外とされる。

解説

1 誤り。
不法行為に基づく損害賠償債務は、催告を要せず、損害の発生と同時に履行遅滞となる。したがって、「履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う」という説明は誤りである。

2 正しい。
善意の受益者に係る不当利得返還債務は、履行期の定めのない債務である。そのため、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。なお、悪意の受益者は受益の時から遅滞の責任を負う。

3 誤り。
請負報酬債務と契約不適合に基づく損害賠償債権が同時履行の関係にある場合、注文者が相殺の意思表示をすると、その時点で同時履行の抗弁権は消滅する。したがって、相殺後の残報酬債務は、履行の請求を受けた時からではなく、相殺の意思表示の時から遅滞となる。

4 誤り。
債務の履行について不確定期限があるときは、債務者は、履行の請求を受けた時または期限が到来したことを知った時のいずれか早い時から遅滞の責任を負う。したがって、「期限到来を知った後に請求を受けた時から」とするのは誤りである。

解説

1 正しい。
保全措置の対象外となる50万円以上の手付金等を受領する場合は、その旨を35条書面に記載する必要があるが、37条書面には保全措置に関する記載事項はない。したがって①は正しい。

2 正しい。
完成物件では、代金の10％以下かつ1,000万円以下なら保全措置なしで受領できる。4,000万円の10％は400万円なので、手付金100万円は保全措置不要である。
しかし、その後に中間金400万円を受領すると合計500万円となり、10％を超えるため、手付金100万円と中間金400万円を合わせた額について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領できない。したがって②は正しい。

3 誤り。
未完成物件では、代金の5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要である。4,000万円の5％は200万円であるから、手付金300万円を受領するには、受領前に保全措置が必要である。したがって③は誤りである。

4 正しい。
保全措置が必要な中間金について宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主はその支払いを拒むことができる。したがって④は正しい。

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。