過去問を解く

具体例

ア 心裡留保のイメージ
Ａが本当は売る気がないのに、冗談のつもりで「売るよ」と言った。
相手Ｂが「冗談だ」と知っている場合はもちろん無効。
さらに、普通なら気づける状況（例えば笑いながら言っていた、周りも冗談だと分かる空気だった）なら、Ｂが知らなかったとしても「知ることができた」と言えるので無効になりうる。
逆に、Ｂが気づきようがない状況なら有効になってしまうので、そこがポイント。

イ 通謀虚偽表示のイメージ
ＡとＢがグルになって、見せかけだけの売買契約を作り、登記まで入れた。
そこへ第三者Ｃが現れて、登記を信じて買ってしまった。
Ｃが善意なら、少し注意不足があっても保護される。
だから「この契約はウソだから無効だ」とＣにぶつけることはできない。

ウ 錯誤のイメージ
Ｃが商品を買うときに値札を見間違えて、全く別の商品だと思い込んで契約してしまった。
その勘違いが取引上重要なら、契約を「取り消してやり直す」ことができる。
ただし、その後に善意無過失で買った人がいると、その人には取消しを対抗できない。
ここが「無効ではなく取消し」で整理する理由。

エ 詐欺のイメージ
ＤがＥにだまされて契約した場合、Ｄは契約を取り消すことができる。
しかし、取り消す前に、事情を知らず注意も尽くして買った第三者がいると、その第三者には取消しを主張できない。
これが「詐欺の取消し前第三者は善意無過失なら保護」の意味。

具体例

1のイメージ。
本店を移して最寄りの供託所が変わっても、金銭だけで供託しているなら、お金をいったん取り出して入れ直すのではなく、供託先を移す手続で対応する。
ここで「新たに供託」とすると誤りになる。

2のイメージ。
営業保証金で救済されるのは、家や土地の取引そのものに関して生じた債権である。
案内中の交通事故は、宅建業者との関係で起きたとはいえても、不動産取引そのものから生じた債権ではないので対象外になる。

3のイメージ。
有価証券で営業保証金を入れることはできるが、評価額は証券ごとに違う。
国債は100％、地方債は90％、その他は80％で、ここを入れ替えるのが定番のひっかけである。

4のイメージ。
支店をどこに作っても、営業保証金の置き場所はバラバラにならない。
いつも基準は本店で、本店最寄りの供託所にまとめて供託する。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢4のイメージ）
文章を読むと、「農業も残しながら、低層住宅の落ち着いた住環境も守る」というイメージになる。
これは、農地と住宅が混ざる地域で、住環境と農の共存を狙う「田園住居地域」っぽい説明である。
一方で、生産緑地地区は「都市の中の農地等を計画的に残す」ための制度で、指定された農地は勝手に宅地化しにくくなり、建築なども許可制になっていく。
だから「低層住宅の住環境を保護するため」と言い切るのは、生産緑地地区の説明としてズレている。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

1のイメージ。
家の裏が急な斜面だと、大雨や地震で土が崩れてくる危険がある。
そのため、斜面を保護したり、擁壁を設けたりして安全対策を取る必要がある。

2のイメージ。
擁壁の裏に水がたまると、見えないところで強い圧力がかかる。
高さが低い擁壁でも、その水圧に地震の揺れが加わると崩れることがある。
だから「2ｍ以下なら水抜き孔がなくても大丈夫」とは言えない。

3のイメージ。
重力式擁壁は、鉄筋で支えるというより、擁壁そのものの重さで土の力を受け止めるタイプである。
「重力式」という名前どおり、自重がポイントになる。

4のイメージ。
昔工場があった土地や埋立地では、目に見えなくても有害物質が土の中に残っていることがある。
そのため、土地利用の前に調査が必要になることがある。

具体例

①のイメージ。
たとえば、親から「この商売は自分でやっていいよ」と許されている未成年者がいたとしても、契約したその瞬間に泥酔していて内容をまったく理解できなかったら、その契約は有効にはならない。
「営業を許されていること」と「その時に判断できる状態か」は別問題であり、判断能力そのものが欠けていれば無効になる。

②のイメージ。
違法な内容の約束をしてしまい、あとから当事者同士で「やっぱりこれで有効にしよう」と言ってもダメである。
公序良俗違反は、そもそも社会的に認められないため、当事者の合意だけで復活させることはできない。

③のイメージ。
だまされて契約した場合も、脅されて契約した場合も、どちらもすぐ自動的に無効になるわけではない。
被害を受けた本人が「取り消します」としてはじめて、最初からなかったことになる。

④のイメージ。
Aが他人の土地を勝手に売る約束をBとしたとしても、その売買契約は最初から無効とは限らない。
Aはあとで本当の所有者から土地を取得して、Bに渡せばよい。
つまり問題になるのは「無効かどうか」ではなく、「ちゃんと渡せるかどうか」である。

具体例

（アのイメージ）
昔に甲県で試験に受かり、その後に乙県でも試験に受かった人がいたとしても、「後から受かった県でしか登録できない」というルールではない。
宅地建物取引士の登録は、どの知事の登録を受けるかという別の話であり、「試験日が遅い県に固定される」わけではない。
ここは、試験合格と登録制度をごちゃまぜにしやすいひっかけである。

（イのイメージ）
勤務先の会社名が変わると、登録簿の情報としては直さないといけない。
でも、宅地建物取引士証そのものには勤務先の名前は書かれていない。
だから、登録簿の変更手続は必要でも、取引士証の書換えまではいらない。
「登録が変わるなら証明書も全部書換えだろう」と思うと間違える。

（ウのイメージ）
宅地建物取引士証の有効期限が切れたのに、そのまま持ち続けていると、まだ使える証明書のように見えてしまう。
そこで法律は、効力を失った取引士証は速やかに返納するよう求めている。
登録が消除された場合も同じで、使えない証明書を手元に残しておかない仕組みになっている。

（エのイメージ）
東京で登録していた宅地建物取引士が、大阪の宅建業者の事務所で働くことになった。
このとき、登録を大阪へ移すことはできるが、必ず移さなければならないわけではない。
「登録の移転ができる」という制度であって、「移転しなければならない」という義務ではない。
ここを取り違えやすい。

具体例

1のイメージ。
電子で37条書面を渡す前には、「メールで送ります」「ダウンロード方式です」など方法を伝えて承諾をもらう必要がある。
でも、その説明役が必ず宅建士でなければならないわけではない。

2のイメージ。
紙の37条書面なら、誰がその書面に関与した宅建士か分かるようになっている。
電子でも同じで、データ上や表示画面で、どの宅建士によるものか分かるようにしておかなければならない。

3のイメージ。
最初は「電子で受け取ります」と言っていても、あとで相手方が「やっぱり電子では受け取りません」と申し出たら、その後は電子で送ってはいけない。
いったん承諾を取っていればずっと有効、というわけではない。

4のイメージ。
電子提供が法律の要件どおりにできていれば、それで紙を渡したのと同じ扱いになる。
だから、さらに紙の37条書面を追加で渡す必要はない。