過去問を解く

解説

1 正しい。
保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、その加入日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。本店60万円、支店1つにつき30万円である。したがって①は正しい。

2 正しい。
保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権について、当該社員がもし協会社員でなかったなら供託すべき営業保証金額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。分担金額相当額ではなく、営業保証金相当額である。したがって②は正しい。

3 正しい。
宅地建物取引業者が保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行い、その申出期間が経過した後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。したがって③は正しい。

4 誤り。
営業保証金を供託している宅地建物取引業者が事務所を一部廃止して営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をし、その申出期間が経過した後でなければ取り戻すことができない。公告なしで取り戻せるわけではない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
不動産取得税の課税標準となる「取得時の不動産の価格」は、原則として固定資産税評価額である。売買価格そのものではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
不動産取得税の免税点は、土地は10万円、建築に係る家屋の取得は1戸につき23万円、その他の家屋の取得は1戸につき12万円であり、これ未満なら不動産取得税は課されない。したがって②が正しい。

3 誤り。
相続や法人の合併などの一般承継による不動産取得には、不動産取得税は課されない。したがって③は誤りである。

4 誤り。
令和8年4月時点では、住宅用地だけでなく住宅以外の土地についても不動産取得税の税率は3％である。したがって「住宅以外の家屋及び土地は4％」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
配偶者居住権の存続期間は、遺産分割や遺贈等で別段の定めをしなければ、配偶者の終身の間である。20年ではない。

2 誤り。
配偶者は、配偶者居住権に基づいて建物を使用収益できるが、その全部又は一部を第三者に使用収益させるには、建物所有者の承諾が必要である。したがって、Ｃの承諾なしにＤへ賃貸することはできない。

3 正しい。
配偶者居住権が成立した場合、居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務を負う。したがって③が正しい。

4 誤り。
配偶者居住権者は、建物の通常の必要費を負担しなければならない。したがって、通常の必要費を負担するのはＣではなく、配偶者居住権者であるＢである。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建物の新築、改築、用途変更について、原則として都道府県知事の許可が必要である。学校も原則として許可が必要なので、「許可が不要」とするのは誤りである。 

2 誤り。
開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースの建設も、一般に開発行為に当たり得るため、「開発行為にはあたらない」とするのは誤りである。

3 誤り。
区域区分が定められていない都市計画区域でも、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要となる。商業施設の建築目的で 4,000㎡ の開発行為を「許可不要」と断定するのは誤りである。

4 正しい。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外では、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。よって正しい。

解説

1 誤り。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合による。共有者数で等分するわけではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
規約の定めや集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。たとえば売買などで専有部分を取得した人も、以前からある規約や決議に拘束される。

3 正しい。
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。マンション管理の透明性を確保するための基本ルールである。

4 正しい。
区分所有者が通知を受けるべき場所を管理者に通知していないときは、その区分所有者の専有部分の所在地にあてて招集通知をすれば足りる。この場合、その通知は通常到達すべき時に到達したものとみなされる。したがって④は正しい。

解説

ア 禁止されている。
相手方が、契約を締結しない意思を表示し、さらに勧誘を受けたくない旨を明確に伝えたにもかかわらず、再び勧誘することは禁止されている。
本肢では、Ｂが「購入意思は一切ない。今後勧誘しないでほしい」と告げているのに、翌日に再度勧誘しているので禁止される。

イ 禁止されている。
契約締結を急がせるために、事実と異なることを告げる行為は禁止されている。
本肢では、他に買い手がいないのに、「他に買い手がいるので今日中しか契約できない」と告げている。
これは明らかな不実のことを告げて契約を誘引する行為なので禁止される。

ウ 禁止されている。
長時間にわたり勧誘し、相手を困惑させる行為は禁止されている。
本肢では、長時間の勧誘によって購入希望者を困惑させているため禁止される。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者は、契約締結を誘引するために、手付金について貸付けその他信用を供与することにより契約を誘引してはならない。
本肢では、「手付金は当社が貸し付けるので後から返してくれればよい」と言って契約締結を誘引している。
実際に契約に至ったかどうかは関係なく、このような誘引行為自体が禁止される。

解説

1 誤り。
小規模住宅用地（200 m2 以下）の固定資産税の課税標準は、価格の「3分の1」ではなく「6分の1」である。したがって誤り。

2 正しい。
固定資産課税台帳は、納税義務者等の求めに応じて閲覧に供される。もっとも、記載された住所が明らかになることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除するなどの措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。したがって正しい。

3 誤り。
ここで問題になるのは「税額」ではなく「課税標準額」である。土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満のときは、原則として固定資産税は課されない。したがって「固定資産税額」が基準だとする本肢は誤り。

4 誤り。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）において登記簿や固定資産課税台帳に所有者として記録されている者であるが、その者が賦課期日前に死亡している場合などは、賦課期日に土地や家屋を現に所有している者が納税義務者となる。したがって、新たな所有者が台帳に登録されていなくても、何人にも課税できないわけではない。

解説

1 誤り。
ＢがＣに転売しても、ＢがＡに対して持つ「所有権移転登記請求権」が当然に消えるわけではない。
したがって、ＢはＡに対して自己への移転登記を請求できる場面がある。
よって誤り。

2 誤り。
転々譲渡の場面で、前々主Ａは原則として民法177条の「第三者」に当たらない。
当事者間であれば登記がなくても権利主張できるので、「登記がなければＡに主張できない」と断定するのは誤り。

3 正しい。
ポイントは「解除前の第三者」か「解除後の第三者」かで整理する。

ＢＣの売買より前にＡが解除していた（解除後の第三者）
解除によって権利関係が戻った後にＣが登場した形になるので、ＡとＣは「登記を先に備えた方が勝つ」という関係になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

ＢＣの売買の後にＡが解除した（解除前の第三者）
解除の原状回復で第三者の権利を害せないが、Ｃが保護されるには「登記を備えること」が必要になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

したがって、どちらの場合でも「Ｃが登記を備えればＡに所有権を主張できる」ので正しい。

4 誤り。
強迫による取消しの場面は、解除と同じ形で一律に処理できない。
取消しと転売の先後関係によって結論が変わり、「いずれの場合でも善意無過失なら主張できる」と断定するのは誤り。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。