過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

1のイメージ。
マンションの共用部分は、各部屋の持ち主みんなで共有している。
でも、その持分は「人数で平等に4分の1ずつ」みたいに決まるのではなく、原則としてそれぞれの専有部分の広さに応じて決まる。
広い部屋の持分が大きく、狭い部屋の持分は小さくなるのが基本である。

2のイメージ。
ある部屋を後から買った人が、「その規約は自分が決めたものじゃないから関係ない」とは言えない。
マンションは一体で管理されるので、前の所有者の時からある規約や集会決議は、新しく買った人にもそのまま及ぶ。

3のイメージ。
管理者は、通帳を持って管理費を動かすだけではだめで、毎年きちんと住民の前で「今年はこういう管理をしました」と報告しなければならない。
これにより管理の中身を区分所有者がチェックできる。

4のイメージ。
集会の案内を送るとき、本人が「通知はこの住所に送ってください」と指定していないなら、その人が持っている部屋の所在地あてに送ればよい。
そして、その方法で送ったなら、普通なら届くはずのタイミングで届いたものとして扱う。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
山のふもとに大きな分譲地や商業施設をつくる計画を考える。ところが、その土地の一部が「土砂崩れの危険が高い」「津波などの危険が高い」として、建築基準法の「災害危険区域」に指定されていた。
もし、こうした危険な場所を含んだまま大規模開発ができてしまうと、住む人や利用する人の安全を確保できない。
そこで、自己居住用住宅のような例外を除き、原則として開発区域に災害危険区域の土地を入れてはいけない、というルールで安全側に倒している。だから選択肢4が正しい。

具体例

1のイメージ。
マンションの売主が本来説明すべき事項について、実際には売主グループの販売会社が案内から説明、引渡しまでほぼ全部を担当していることがある。そういう場合は、「形式上は別会社だから知らない」では済まず、買主に対して説明すべき立場になることがある。

2のイメージ。
委任された仕事は、基本的には「あなたに頼んだのだから、あなたがやってください」というのが原則である。勝手に別の人へ丸投げするのはだめで、本人の許可があるか、やむを得ない事情がある場合だけ認められる。

3のイメージ。
通常は、本人が亡くなると委任も代理権も終わるのが原則である。
ただし、たとえば「私が亡くなった後も、この手続はそのまま進めてほしい」と当事者があらかじめ合意していたなら、その特約を有効とみて代理権が残ることがある。

4のイメージ。
「家を完成させたら報酬を払います」というのは請負の発想である。
一方、委任は「この契約手続をお願いします」「この法律行為を代わりにしてください」のように、事務処理や法律行為を任せる契約であって、完成物を作る契約ではない。
だから④は委任ではなく請負の説明になっている。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。

具体例

1のイメージ。
予告広告は「まだ正式販売ではないけど、もうすぐ売り出します」と知らせる広告である。
これを新聞折込で出したからといって、本広告まで必ず同じ媒体にしなければならないわけではない。

2のイメージ。
土地の上に古い廃屋が残っていると、解体費用や利用方法に影響する。
現地を見れば分かるとしても、広告の段階でその事実をきちんと示す必要がある。

3のイメージ。
通勤でその物件を使う人にとって大事なのは、空いている時間ではなく、実際に混む時間帯にどれくらいかかるかである。
そのため、交通機関の所要時間は通勤ラッシュ時基準で表示する。

4のイメージ。
誰も住んでいない家でも、建ててから長くたっていれば、表示ルール上は「新築」ではない。
新築といえるのは、「未使用」だけでなく「建築後1年未満」という条件も必要である。

具体例

1のイメージ。
試験に受かっただけでは、すぐ誰でも登録できるわけではない。
実務経験2年がないなら、その代わりに登録実務講習の修了が必要である。
「合格後1年以内なら特別にOK」というルールはない。

2のイメージ。
宅建士証は期限切れになったら、ただ使えなくなるだけではなく、ちゃんと返さなければならない。
期限が切れた証明書を手元に残したままにしないためである。

3のイメージ。
自分の名前を他人に使わせて、その人が宅建士として振る舞うのは名義貸しである。
相手も宅建士資格を持っているかどうかは関係なく、他人名義で動くこと自体が問題になる。

4のイメージ。
事務所に専任の宅建士が1人しかいないのに、その人の宅建士証が失効すると、その事務所はすぐに法の基準を満たさなくなる。
そのため、2週間以内に新しい専任宅建士を置くなどの是正をしなければならない。