過去問を解く

解説

1 誤り。
資力確保措置の対象になるのは、基準日前「15年間」ではなく、「10年間」に自ら売主として引き渡した新築住宅である。
したがって、15年間を前提にしているこの記述は誤りである。

2 誤り。
資力確保措置を講じる義務があるのは、「自ら売主として」新築住宅を販売した宅地建物取引業者である。
新築住宅の売買を「媒介」しただけの宅地建物取引業者には、この義務はない。
したがって誤りである。

3 誤り。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の対象は、「構造耐力上主要な部分」だけではない。
「雨水の浸入を防止する部分」についての瑕疵も対象になる。
したがって、「構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ」とするこの記述は誤りである。

4 正しい。
指定住宅紛争処理機関は、住宅品質確保法に基づく ADR 機関である。
住宅瑕疵担保責任保険契約に係る売買契約については、当事者双方又は一方が申請することで、裁判外であっせん、調停、仲裁を受けることができる。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

1 誤り。
不法行為に基づく損害賠償債務は、催告を要せず、損害の発生と同時に履行遅滞となる。したがって、「履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う」という説明は誤りである。

2 正しい。
善意の受益者に係る不当利得返還債務は、履行期の定めのない債務である。そのため、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。なお、悪意の受益者は受益の時から遅滞の責任を負う。

3 誤り。
請負報酬債務と契約不適合に基づく損害賠償債権が同時履行の関係にある場合、注文者が相殺の意思表示をすると、その時点で同時履行の抗弁権は消滅する。したがって、相殺後の残報酬債務は、履行の請求を受けた時からではなく、相殺の意思表示の時から遅滞となる。

4 誤り。
債務の履行について不確定期限があるときは、債務者は、履行の請求を受けた時または期限が到来したことを知った時のいずれか早い時から遅滞の責任を負う。したがって、「期限到来を知った後に請求を受けた時から」とするのは誤りである。

解説

代襲相続とは、本来相続するはずだった人が相続できない状態になったとき、その直系卑属が代わりに相続人になる制度である。

ア 正しい。
Ａが死亡する以前にＢが死亡している。
Ｂが相続人になれないので、ＣがＢを代襲して相続人になる。

イ 正しい。
Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失った場合は「相続欠格」に当たる。
欠格によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

ウ 正しい。
ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失った場合は「廃除」である。
廃除によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

エ 誤り。
Ｂが相続放棄をすると、Ｂは「初めから相続人でなかったもの」とみなされる。
放棄は「死亡」「欠格」「廃除」と違い、代襲相続が発生する原因にならない。
よってＣは代襲相続人にならない。

結論として、代襲相続が起きるのは「ア、イ、ウ」であり、正しい選択肢は「4」である。

解説

1 誤り。
借地権は、借地権者名義の建物が土地上に存在すれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる（借地借家法10条1項）。
しかし本肢では、借地権者はＢなのに、建物の登記名義人がＢではなく配偶者Ｃである。
この場合、土地の新所有者Ｄに対して、Ｂは借地権を対抗できない。
よって誤り。

2 誤り。
定期借地権（借地借家法22条1項）で特約により排除できるのは、(1) 契約の更新、(2) 建物の築造による存続期間の延長、(3) 建物買取請求権、の３つである。
「地代の減額請求をしない」という特約はこの３つに含まれないため、普通借地権と同様に扱われる。
普通借地権において地代の減額請求をしない特約は無効（借地借家法11条1項）なので、定期借地権でも有効に定めることはできない。
よって誤り。

3 正しい。
存続期間が 50 年なので、「事業用定期借地権等（借地借家法23条。10年以上50年未満）」は使えないが、「一般定期借地権（借地借家法22条。50年以上）」として契約することができる。
一般定期借地権は用途にかかわらず「書面」で契約すればよい。
したがって、「契約の更新なし」「築造による延長なし」「建物買取請求権なし（借地借家法13条の買取請求をしない）」という特約を、書面で有効に定めることができる。
よって正しい。

4 誤り。
普通借地権の存続期間は「30年以上」である（借地借家法3条）。
本肢のように 20 年と定めても、その定めは無効となり、存続期間は 30 年になる。
公正証書で契約しても同様であり、20 年経過時点で更新拒絶をすることはできない。
よって誤り。

解説

1 誤り。
Ｂが無権利のままＣに売ったのは「他人物売買」である。
その後、Ｂが真の所有者Ａから所有権を取得した場合、特段の約定がない限り、Ｂが所有権を取得した「その時点」で、所有権はＣに移転する。
「ＣがＢから購入した時点に遡って」取得するわけではない。
よって本肢は誤り。

2 正しい。
Ｄは無権利者であり、Ｄ名義の登記も、ＤからＥへの移転登記も無効である。
登記には公信力がないため、Ｅも無権利者のまま。
無権利者は民法177条の「第三者」に当たらないので、真の所有者Ａから買ったＦは、登記がなくてもＥに所有権を主張できる。
よって正しい。

3 正しい。
時効取得した者Ｇは、時効完成時に所有者であった者に対して、登記がなくても所有権を主張できる。
Ａを単独相続したＨは、Ａの地位を承継した者であり、民法177条の第三者ではない。
よってＧは登記がなくてもＨに所有権を主張できる。

4 正しい。
立木は土地と一体で扱われやすいが、立木だけを売買の対象にすることもある。
立木は引渡しで公示しにくいので、所有権を第三者に対抗するには、立木法による登記又は「明認方法」が必要になる。
所有権留保を第三者Ｋに対抗するには、登記又は明認方法を備える必要がある。
よって正しい。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
造成宅地防災区域は、過去に造成された一団の宅地について災害防止措置を求める制度であるが、宅地造成等工事規制区域内では同等の規制があるため、二重規制を避ける趣旨から重ねて指定することはできない。したがって、「宅地造成等工事規制区域内で指定できる」とする①は誤りである。

2 正しい。
都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、法律の基準だけでは災害防止の目的を達し難いと認めるときは、規則で工事の技術的基準を強化し、又は必要な基準を付加することができる。緩和はできない。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害防止のため必要があると認める場合、その土地の所有者等に対して、擁壁等の設置等の措置を勧告することができる。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内の公共施設用地を除く土地で、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要である。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。