過去問を解く

解説

この問題は、次の3つを順番に整理すると迷わない。
(1) 消滅時効（引渡しから10年が目安）
(2) 通知期間（不適合を知ってから1年以内に通知）
(3) 特約の効力（宅建業法40条と、売主の悪意の例外）

1 正しい。
引渡しから11年経過しているので、契約不適合責任の追及は消滅時効にかかる。
発見から1年以内に通知しても、時効で請求できない。
よって正しい。

2 正しい。
「引渡しから3年以内に通知しないと責任を負わない」という特約は、売主が業者でない場合は有効。
売主が業者でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の担保期間を定める必要があるだけなので、3年は有効になり得る。
本肢は4年後発見なので、特約により請求できない。
よって正しい。

3 誤り（これが正解）。
「引渡しから1年以内に通知しないと責任を負わない」という特約があっても、
売主Ａが「契約締結時点で土壌汚染を知っていて告げていなかった」場合、その不適合については特約で免責できない。
したがって、Ｂは引渡しから3年後に発見して直ちに通知していれば、Ａが宅地建物取引業者か否かにかかわらず損害賠償を請求できる。
本肢は「業者か否かで結論が異なる」としているので誤り。

4 正しい。
「一切責任を負わない」特約は、売主が業者でない場合は有効になり得る。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な免責は宅建業法40条により制限され、特約が無効となる。
この場合は民法のルールに戻り、「発見から1年以内の通知」で追及できる。
よって、売主が業者か否かで結論が異なるので正しい。

解説

1 正しい。
保全措置の対象外となる50万円以上の手付金等を受領する場合は、その旨を35条書面に記載する必要があるが、37条書面には保全措置に関する記載事項はない。したがって①は正しい。

2 正しい。
完成物件では、代金の10％以下かつ1,000万円以下なら保全措置なしで受領できる。4,000万円の10％は400万円なので、手付金100万円は保全措置不要である。
しかし、その後に中間金400万円を受領すると合計500万円となり、10％を超えるため、手付金100万円と中間金400万円を合わせた額について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領できない。したがって②は正しい。

3 誤り。
未完成物件では、代金の5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要である。4,000万円の5％は200万円であるから、手付金300万円を受領するには、受領前に保全措置が必要である。したがって③は誤りである。

4 正しい。
保全措置が必要な中間金について宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主はその支払いを拒むことができる。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合による。共有者数で等分するわけではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
規約の定めや集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。たとえば売買などで専有部分を取得した人も、以前からある規約や決議に拘束される。

3 正しい。
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。マンション管理の透明性を確保するための基本ルールである。

4 正しい。
区分所有者が通知を受けるべき場所を管理者に通知していないときは、その区分所有者の専有部分の所在地にあてて招集通知をすれば足りる。この場合、その通知は通常到達すべき時に到達したものとみなされる。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
個人施行は、少人数の土地所有者等が自分たちの宅地について区画整理を行う形態であり、換地計画の認可申請にあたっては、区域内の関係権利者（施行者に対抗できる宅地所有者等）の同意が必要となる。したがって正しい。

2 正しい。
国又は地方公共団体の所有地以外の道路等（私道など）で、事業により代替道路が設置されて当該道路が廃止される場合などは、換地計画でその土地について「換地を定めない」ことができる。したがって正しい。

3 正しい。
仮換地の指定により従前地が使えなくなり、使用収益開始日が別に定められて「使えない期間」が生じて損失を受けたときは、施行者は通常生ずべき損失を補償しなければならない。したがって正しい。

4 誤り。
登記の制限がかかる期間の起点は「仮換地の指定日」ではない。
換地処分の公告があると、施行者が土地・建物の変動に係る登記申請を行い、その登記が完了するまでの間に他の登記が入ると権利関係が複雑化するため、原則として登記が制限される。
したがって、「仮換地の指定があった日後」とする点が誤り。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

1 正しい。
地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。
そして、その区域内では、災害防止上必要な建築制限として、住居の用に供する建築物の建築を禁止することができる。

2 正しい。
劇場、店舗、共同住宅、病院などのように多数の人が利用する建築物では、避難の安全確保のため、一定の場合に2以上の直通階段が必要になる。
床面積の合計が1,500㎡を超える物品販売業の店舗の売場を避難階以外の階に設ける場合は、その階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。

3 誤り。
建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合には、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
したがって、「準防火地域内の建築物に関する規定を適用する」とする③は誤りである。

4 正しい。
石綿等をあらかじめ添加した建築材料は、石綿等を飛散又は発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたもの又は認定したものを除き、使用してはならない。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。