問題文
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
1.価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
3.原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の 2 つの方法があり、これらは併用するものとする。
4.対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
解説
1 誤り。
記述は「個別的要因」の説明ではなく、「一般的要因」の説明である。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因、つまり各物件ごとの特色のことである。
したがって誤り。
2 正しい。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法であり、賃貸不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できる。
したがって正しい。
3 正しい。
原価法において再調達原価から控除する減価額を求める方法には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の二つがあり、これらは併用する。
したがって正しい。
4 正しい。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、工事完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
これは未竣工建物等鑑定評価の場面である。
したがって正しい。